Un travail d’équipe mène à la réussite

Cette résidence de 67 logements sur douze étages, construite à la fin des années 60, était très énergivore. Ses façades sont composées en majorité de grandes baies vitrées en simple vitrage, avec des émetteurs de chaleur vétustes, les consommations énergétiques étaient élevées et les occupants ressentaient un inconfort thermique important.

Le chantier

Depuis sa construction, la résidence Le Bretagne à Fontenay-aux-Roses (92) n’avait jamais fait l’objet d’une rénovation de cette envergure. « Nos fenêtres dataient pour la plupart de la construction, constate Christian Enault, président du conseil syndical. Elles étaient en bois et en simple vitrage comme on le faisait à l’époque ». Les deux façades nord et sud sont composées essentiellement de surfaces vitrées dont de grandes baies d’où une déperdition énergétique importante. « De plus, ajoute Christian Enault, les appartements étaient équipés de convecteurs intégrés dans un circuit de chauffage monotube sans possibilité de moduler le chauffage ». Il fallait agir et le conseil syndical a pris le projet en mains. « Notre souhait, explique Christian Enault, était de convaincre une grande majorité de copropriétaires de la nécessité de changer les menuiseries, d’isoler les trumeaux (partie du mur comprise entre deux fenêtres), de changer les radiateurs et de changer les bouches de ventilation. C’est ainsi qu’en avril 2015, nous avons voté pour la réalisation d’un audit réalisé par le bureau d’études E_NERGY, en mars 2016, nous avons choisi la société Enera Conseil, retenu pour l’étude de maîtrise d’œuvre et en 2017 avec le concours de Soliha qui nous a accompagnés tout au long du projet, nous avons informé les copropriétaires des travaux et du budget. C’est lors de l’assemblée générale de 2018 que les travaux ont été votés par 84 % des copropriétaires présents ou représentés. Nous sommes vraiment fiers que le projet ait fait consensus ». « La copropriété nous a contacté, se souvient Ella Gheerbrant, chargée d’opérations chez Soliha, et a sollicité notre intervention pour les accompagner dans la prise de décision, le pilotage du projet et fluidifier les échanges entre les copropriétaires pour les sensibiliser et les convaincre de l’intérêt de cette rénovation. En tant qu’assistant à maîtrise d’ouvrage, nous avons réalisé l’ingénierie financière, instruit les demandes de subventions complexes car le chantier comprenait beaucoup de travaux privatifs d’intérêt collectif. Nous avons aussi accompagné le syndic et le conseil syndical à la mobilisation des copropriétaires tout en assurant un conseil administratif et technique pendant toute la durée du projet. Nous avons réalisé une enquête auprès des copropriétaires bailleurs pour connaître le montant des loyers et des copropriétaires occupants pour savoir le montant de leurs ressources afin de déterminer et de donner à chacun son plan de financement prévisionnel et personnalisé. Une fois les travaux votés, nous sommes restés présents pour suivre les financements et verser les aides. Membre du réseau Faire et surtout opérateur de l’Anah, nous sommes habilités à obtenir et verser les aides ».

La phase travaux

De novembre 2018 à février 2019, les 260 fenêtres ont été changées, suivies des 230 radiateurs dont la grande majorité a été posée entre octobre et décembre 2019. Certains radiateurs ont été posés plus tard car les cotes n’avaient pas été bien prises. Les travaux se sont achevés en septembre 2020.
Le circuit de chauffage de la résidence est du type monotube, c’est-à-dire que les convecteurs de chacune des 22 colonnes étaient alimentés en série. Il a fallu installer des bypass au niveau de chaque nouveau radiateur afin de les doter de robinets thermostatiques permettant un réglage de la température de chaque pièce. Ce type de chauffage ne permet pas l’individualisation des frais de chauffage. Cependant, dès la prochaine saison de chauffe, la résidence, dont la chaufferie est commune à 5 immeubles d’habitation, ne paiera que l’énergie qu’elle consomme car des compteurs auront été installés pour chaque immeuble. Les menuiseries choisies sont des modèles de la marque Norba (filiale de Tryba) tout en aluminium couleur acajou en extérieur pour rester en accord avec la façade et couleur blanche en intérieur. « Certains copropriétaires ont souhaité une autre couleur pour l’aluminium intérieur, précise Christian Enault, d’autres ont choisi des fenêtres oscillo-battantes notamment en façade nord. En façade sud des baies coulissantes ont été retenues, avec l’accord de l’architecte des bâtiments de France, afin de permettre un accès plus aisé aux balcons ». « La copropriété avait effectivement besoin d’une rénovation sérieuse, acquiesce Nicolas Mercadal, chargé d’affaires chez Enera Conseil. Outre le changement des menuiseries et des radiateurs, nous avions envisagé une isolation thermique par l’extérieur des pignons est et ouest mais le rapport coût/profit n’était pas optimum alors nous avons abandonné ce projet, d’autant qu’un des deux pignons n’était pas déperditif en chaleur puisque c’est là que passent les cheminées de la chaufferie. La toiture n’était pas non plus en si mauvais état et nous avons estimé qu’il n’était pas utile d’isoler pour l’instant d’autant qu’une isolation thermique de faible épaisseur est déjà présente. Nous avons travaillé sur la mise aux normes de la ventilation en restant sur un système de ventilation naturelle et en changeant les bouches d’entrée sur les menuiseries et de sortie sur les pièces humides avec des modèles hygroréglables. Pour éviter que l’air parasite ne rentre dans les logements via la porte d’entrée, nous avons préconisé la pose d’un seuil de porte. Le bâtiment étant entouré par la toiture d’un commerce en rez-de-chaussée, nous avons dû adapter les interventions pour le changement des menuiseries à cet endroit en utilisant des nacelles volantes pour faire entrer les baies de grande dimension. On ne pouvait pas poser d’échafaudage car la toiture du commerce venait d’être rénovée ».

Des résultats prometteurs

Un vrai travail d’équipe a été mis en place dès le début du chantier. Enera Conseil, Soliha, le syndic et le conseil syndi¬cal ont œuvré de concert pour que les travaux se déroulent le mieux possible. Du point de vue des copropriétaires le projet a été très positif, les aides ont été un élément clef dans la prise de décision. « Le rôle du conseil syndical a été moteur dans ce projet de rénovation, se félicite Christian Enault, et nous avons été très bien accompagnés par les autres protagonistes. L’intermédiation de Soliha a été utile pour organiser la soixantaine de dossiers de notre copropriété, où on trouvait une vraie hétérogénéité de cas de figures, entre les copropriétaires occupants et les copropriétaires bailleurs, ceux à faibles revenus pouvant bénéficier d’aides supplémentaires, etc. Le savoir-faire de Soliha est de ce point de vue indispensable pour s’y retrouver dans la jungle des aides, et centraliser les demandes sur une copropriété. Nous sommes contents du choix des prestataires et des matériaux. Globalement les résidents sont satisfaits du résultat tant au niveau du confort avec une baisse significative des sensations de froid, de l’esthétisme et du bon déroulement des travaux. C’est un grand pas que nous venons de franchir, la suite pourrait être à terme la rénovation de la terrasse et les deux pignons Est et Ouest. Pour le moment, nous attendons la pose des compteurs individuels de calories par bâtiment et une saison de chauffe pour avoir un retour fiable sur les réductions des consommations énergétiques mais nous espérons entre 30 et 40 % d’économies, ce qui est loin d’être négligeable ». « Il reste encore à ce jour la réalisation du rééquilibrage du chauffage pour calculer le gain réel en matière d’économies d’énergie, précise Nicolas Mercadal. Mais on peut effectivement tabler sur 41 % de gain énergétique ».

Nathalie Vaultrin

Un budget allégé par les aides

– Coût des travaux :
790 000 € dont 400 000 € pour les 260 fenêtres, 50 000 € pour l’isolation des trumeaux 16 000 € pour les radiateurs et 40 000 € pour l’installation de nouvelles bouches hygroréglables pour la ventilation naturelle.
– Les aides :
Aide collective Anah 230 000 €
Aides individuelles Anah 58 000 €
Aides individuelles Hauts-de-Seine 11 500 €
Aides individuelles caisses de retraites 2 000 €
Le taux de financement public s’élève à 38 % du montant global.
La quote-part moyenne : 10 000 € par lot

L égendes

Changement des bouches de sortie dans les pièces humides.