Les travaux sans autorisation en copropriété

Souvent un copropriétaire souhaite entreprendre des travaux qu’il pense être de simples aménagements : démolition d’une cloison ou d’un mur, installation d’une climatisation ou d’une extraction… Parfois il sollicite l’accord de l’assemblée générale considérant le risque d’atteinte à la solidité de l’immeuble ou l’impact sur les parties communes. D’autres fois, il s’en passe.

Sur la liberté de réaliser des travaux sans autorisation

C’est donc à ce titre qu’un copropriétaire peut par principe mettre en œuvre tout type de travaux qu’il vient à juger opportun à partir du moment où ces travaux se bornent à demeurer circonscrits dans le strict périmètre de l’étendue de son lot privatif. Ainsi, à titre illustratif, il a pu être jugé que les copropriétaires peuvent en principe faire tous travaux dans leurs lots sans autorisation particulière (TGI PARIS, 13 mars 1975 : D. 1976, inf rap. p. 70) ou procéder à un réaménagement intérieur de leur lot (CA PARIS, 3 mars 1988 : D. 1988, inf rap. p. 99). Néanmoins, comme toute liberté, celle-ci souffre d’exceptions, lesquelles sont d’ailleurs prévues par les dispositions de l’article 9 précité de la loi du 10 juillet 1965. Les travaux en question ne doivent pas être contraires à la destination de l’immeuble et ne doivent pas altérer les droits des autres copropriétaires de l’immeuble.

L’autorisation nécessaire pour réaliser les travaux

S’il est question de travaux dont la réalisation suppose une altération des parties communes de l’immeuble, le copropriétaire qui souhaite les faire exécuter est tenu de solliciter l’autorisation préalable de leur mise en œuvre. Cette autorisation doit être sollicitée auprès de l’assemblée générale des copropriétaires, laquelle devra procéder par un vote à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, pour les travaux qui y sont prévus. Il s’agit notamment des travaux visés au b) de l’article 25, à savoir les « travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ». À noter que, la loi Habitat dégradé, pour aider un copropriétaire risquant d’avoir un DPE individuel mal noté, prévoit que les travaux d’isolation peuvent être entrepris à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, l’idée principale à retenir sur ce point est que, dès lors qu’un copropriétaire souhaitera mettre en œuvre des travaux entrant dans les prévisions des dispositions de l’article 25 b), il sera par principe tenu de solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires qui devra statuer sur le projet de travaux concerné en procédant par un vote à la majorité absolue.

Le sort des travaux effectués de façon irrégulière : remise en état ou régularisation ?

À défaut d’autorisation, le syndicat des copropriétaires serait alors en droit de solliciter judiciairement et sous astreinte une remise en état des lieux dans leur état initial aux frais du copropriétaire contrevenant. Cette remise en état des lieux dans son état initial suppose toujours d’obtenir préalablement une décision de justice, le syndic ne peut d’office procéder à cette remise en état. Le juge n’a pas à tenir compte non plus par principe de considérations économiques, relatives au coût de la remise en état, ces considérations n’étant pas pertinentes au regard du caractère illicite de travaux effectués sans autorisation et de la sanction qui en découle, à savoir la réalisation de travaux de remise en état des lieux altérés de façon irrégulière aux frais du maître d’ouvrage (CA PARIS, pôle 4, 2e chambre, 26 octobre 2022, n° 17/08201 : JurisData n° 2022-018687). Pour éviter ce contentieux le Syndicat des Copropriétaires, peut par une décision de l’assemblée Générale peut décider d’accorder une autorisation a posteriori pour des travaux irréguliers qui ont déjà été mis en œuvre. Il convient à ce titre souvent de justifier d’un dossier de travaux sérieux afin que l’assemblée générale accepte de ratifier lesdits travaux mais également parfois de proposer en sus une contrepartie pour l’abandon d’une éventuelle procédure et ratification…