Le conseil syndical en question

Le conseil syndical, dont la mission principale est d’assister le syndic et de contrôler sa gestion, s’est vu octroyer de nouvelles prérogatives par une ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019. La préconisation du GRECCO n° 15 du 27 juin 2022 s’intéresse aux questions relatives à la désignation et à l’organisation du conseil syndical. Nous en étudierons ici les principaux points.

I. Désignation

Cette préconisation fait un point sur le caractère obligatoire visé à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 d’instituer un conseil syndical qui peut être écarté par un vote à la majorité de l’article 26.
Elle étudie ensuite la dérogation autorisée pour les petites copropriétés, telles que visées à l’article 41-8, qui ne sont pas tenues de constituer un conseil syndical. Après avoir souligné que cette exception n’apparaît pas dans la section relative aux copropriétés dites « à deux », elle indique que ce régime dérogatoire devrait néanmoins leur être appliqué.

II. Organisation

L’article 22 du décret du 17 mars 1967 prévoit deux situations :
– Les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement sont fixées dans le règlement de copropriété. Elles ne peuvent alors être modifiées que par un vote de l’assemblée générale à la majorité de l’article 26b de la loi du 10 juillet 1965.
– A défaut de fixation dans le règlement de copropriété, celles-ci sont fixées ou modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.
Le GRECCO recommande aux rédacteurs du règlement de s’interroger sur les précisions à apporter en fonction de la taille et des particularités de la copropriété en vue des difficultés qui peuvent apparaître pour voter des modifications.

• Election du Président du conseil syndical
Cette élection est obligatoire et relève, en vertu de l’article 21 alinéa 11,
de la mission du conseil syndical qui doit élire celui-ci parmi ses membres. Les fonctions spécifiques qu’il doit exercer rendent également cette désignation nécessaire. Il a notamment compétence pour saisir le tribunal en cas de carence ou d’inaction du syndic, pour convoquer l’assemblée générale en cas d’empêchement du syndic, pour engager une action en référé aux fins d’obtenir la remise sous astreinte des pièces de l’ancien syndic.

• La composition du conseil syndical
– Le nombre de membres
La préconisation dispose que le conseil syndical doit être composé d’au moins deux membres et conseille de fixer un nombre impair. Elle précise que le règlement peut fixer ce chiffre ainsi qu’un nombre minimal ou maximal, mais, déconseille la mise en place d’un minimum au regard du faible nombre de candidats au poste. En effet, à défaut d’atteindre le nombre imposé par le règlement, le conseil syndical n’est pas valablement constitué et une désignation judiciaire des membres manquants peut-être sollicitée.
– Les candidatures
Concernant le vote par correspondance, le GRECCO conseille aux syndics de solliciter des candidatures avant l’envoi des convocations, notamment en profitant de l’affichage dans les parties communes de la date de la prochaine assemblée générale. En cas de candidature spontanée en cours de réunion, les copropriétaires votants par correspondance auront qualité de défaillant. Elle précise que la liberté de choix des copropriétaires suppose une désignation individuelle des membres du conseil.
Si le nombre de candidat est supérieur au maximum autorisé, ne sont retenus que ceux ayant obtenu le plus grand nombre de voix.
– Les membres du conseil non copropriétaires
Outre les copropriétaires, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que peuvent être élus membres du conseil syndical « leurs ascendants ou descendants, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 23 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers ». Aucun mandat du copropriétaire concerné n’est prévu par les textes, ni même son accord exprès ou tacite.
– La durée du mandat des membres
Celle-ci doit être au maximum de 3 ans renouvelables. Il est recommandé de fixer un délai supérieur à 1 an afin que le conseil syndical soit toujours en fonction lors de la tenue de l’AG suivante. A défaut de mention dans la résolution de cette durée, celle-ci est automatiquement de 3 ans renouvelables.
– La désignation de conseillers syndicaux suppléants
Sauf mention dans le règlement de copropriété, celle-ci n’est pas obligatoire. Elle permet néanmoins d’éviter que le conseil syndical ne se retrouve irrégulièrement constitué lorsque plus d’un quart des sièges devient vacant. Une prochaine préconisation, vivement attendue, devrait notamment venir préciser les missions du conseil syndical.