Individualisation des frais de chauffage : pour une consommation plus vertueuse

Télérelève et information mensuelle sont les principales obligations à venir concernant l’individualisation des frais de chauffage. L’objectif pour les copropriétés est de consommer moins et mieux, dans un souci d’économie et de préservation des ressources.

Dans un immeuble disposant d’un chauffage collectif, la facture relative à la consommation globale de la copropriété (parties communes et privatives) était jusqu’alors partagée entre les copropriétaires, au prorata de la surface de leur logement ou aux tantièmes. Aujourd’hui, l’individualisation des frais de chauffage (IFC) permet désormais à chaque copropriétaire-occupant ou locataire de payer sa propre consommation. Au souci d’équité, s’ajoute la notion d’économie d’énergie puisqu’en connaissant mieux ses consommations, on peut limiter les abus. L’individualisation des frais de chauffage promet une économie d’énergie de 15 % dans un immeuble, induisant une diminution de l’émission de CO2 et de gaz à effet de serre. Un petit pas pour une planète plus propre ! Dans cette optique, le ministère de la Transition Écologique a publié le 20 juillet 2020 un décret et un arrêté stipulant que les copropriétés étaient dans l’obligation de s’équiper de compteurs ou de répartiteurs pour individualiser leurs frais de chauffage avec comme date butoir le 25 octobre 2020. À l’heure actuelle, il existe encore beaucoup de copropriétés non équipées. Les causes de ce retard peuvent être le vote obligatoire en assemblée générale à la majorité absolue et le coût d’installation, à la charge des copropriétaires. Par ailleurs, les textes de loi précisent aussi que le syndic est tenu de fournir aux copropriétaires une évaluation de leur consommation tous les six mois (voire tous les trois mois à la demande du copropriétaire) et tous les mois à partir du 1er janvier 2022. Afin que cela soit réalisable, les copropriétés doivent disposer de compteurs télérelevables, obligatoires d’ici le 1er janvier 2027.

Consommer différemment

« La directive énergétique du ministère de la Transition Écologique a évolué vers une obligation d’information de l’utilisateur final dans les copropriétés pour une plus grande transparence sur leur consommation en énergie (chauffage et eau chaude). La fréquence de ces informations étant très rapprochée, elle ne pourra avoir lieu que grâce à la télé-relève. L’objectif principal est de modifier le comportement des consommateurs en matière de consommation d’énergie. Chez ista, nous sommes convaincus depuis très longtemps que la télé-relève est la meilleure solution pour que les résidents des copropriétés fassent des économies d’énergie. La télé-relève apporte aussi d’autres bénéfices comme les alertes sur les fuites invisibles par exemple. Elle permet également de comparer les consommations d’une année sur l’autre ou de faire une moyenne des consommations. Sur ce sujet, nous avons beaucoup de retard par rapport à nos voisins européens comme l’Allemagne, les Pays-Bas, la Belgique et l’Autriche qui sont déjà équipés à quasiment 100 %. L’individualisation des frais de chauffage est un des leviers vers une consommation plus vertueuse », explique Laurent Sireix, Président d’ista. Philippe Jung, directeur général Exploitation de la société GMS-Trybatec, groupe Atrya module cet avis : « Je pense que la problématique est différente pour les grands ensembles et les petites copropriétés. Pour les grands ensembles immobiliers, produire des factures mensuelles ne pose pas de problème sachant que la régulation est faite en mars ou avril de l’année suivante. Pour les plus petites copropriétés, les factures sont en général trimestrielles avec une régulation en février-mars. Dans ces petits immeubles, où devront être installés de 10 à 30 compteurs ou répartiteurs, la plus-value qu’implique la télérelève, ne se justifie pas à mon sens ».

Avec la télérelève, un état de la consommation plus précis

La télérelève permet une facturation répartie entre 70 % des frais individuels de chaque logement et 30 % de la consommation des parties communes de la copropriété à partager entre tous les copropriétaires. Pourtant, si l’objectif principal de la télérelève est de déterminer la part de consommation de chauffage associée à chaque logement, elle a aussi un autre atout : éviter de déranger les résidents pour effectuer les relevés des compteurs grâce aux appareils communicants à distance. « La télérelève permet également aux syndics de produire des arrêtés de comptes très précis avec des relevés quotidiens, calés précisément sur les fins d’exercice comptable ou des dates spécifiques. Par exemple, quand un copropriétaire ou un locataire quitte l’immeuble, le gestionnaire a la possibilité d’émettre un état de la consommation dans des délais très brefs. La télérelève permet aussi de déclencher des alertes par une notification par SMS ou par mail, par exemple si un compteur est en fuite ou en défaut et donc de pouvoir déclencher très rapidement une maintenance », explique Emmanuel Croc, président du groupe Océa. « Aujourd’hui, chez Proxiserve, nous n’installons déjà plus que des équipements télérelevables avec une centrale dans les parties communes qui écoute les répartiteurs et qui transmet les informations sur notre serveur en temps réel. En tant que pionnier de la télé-relève, depuis 2009, nous comptons plus de 10 ans d’expérience sur les relevés mensuels et nos technologies sont éprouvées depuis de longues années, précise Bruno Plichon, directeur des activités de comptage chez Proxiserve. Les passerelles que nous installons dans les immeubles pour écouter nos répartiteurs sont des protocoles ouverts qui permettent d’écouter d’autres appareils pour rendre le bâtiment intelligent. Par exemple, pour les VMC, on met des capteurs pour alerter le gestionnaire de copropriété en cas de panne ou de baisse de dépression. Idem sur les « sky dômes » pour savoir s’ils sont bien fermés ou ouverts. Notre volonté, à chaque fois que nous équipons un immeuble pour de l’IFC ou du comptage d’eau, est que le réseau soit ouvert pour permettre d’ajouter d’autres types de capteurs par la suite et faciliter la gestion du bâtiment par le syndic ».

Individualisation mode d’emploi

Les charges de chauffage représentent environ 25 % des charges totales d’un appartement en copropriété. Selon l’Ademe (agence de la transition écologique), l’individualisation des frais de chauffage semble être une réponse efficace à la lutte contre le gaspillage d’énergie. Lorsque les frais de chauffage sont répartis selon la consommation réelle des occupants, l’immeuble peut réaliser de 15 à 25 % d’économie d’énergie. L’obligation d’individualisation des frais de chauffage concerne les immeubles collectifs d’habitation dont la consommation en chauffage est supérieure ou égale à 80 kWh/m2/an donc les immeubles avec l’étiquette énergétique G, F, E, D et la partie haute du C, soit plus de 85 % des logements collectifs. Sont exclus de cette obligation les immeubles faisant l’objet d’une impossibilité technique à l’installation d’appareils de mesure de la chaleur ou d’appareils de régulation comme les robinets thermostatiques. En effet, comptabiliser la consommation de chaque logement induit l’installation de compteurs individuels d’énergie thermique (CET) ou de répartiteurs de frais de chauffage (RFC) sur chaque radiateur s’il n’est pas possible de poser des CET. « Dans les immeubles récents, construits depuis les années 90, la distribution de chauffage est horizontale. Une boucle de chauffage est installée par logement, un tuyau faisant ensuite le tour de tous les radiateurs de l’appartement. Donc, un seul compteur d’énergie thermique, à l’entrée de la boucle suffit, explique Bruno Plichon. Mais l’essentiel du parc immobilier de copropriétés se compose d’immeubles plus anciens dans lesquels la boucle de chauffage part du bas de l’immeuble jusqu’en haut, passant par tous les radiateurs de tous les appartements. C’est ce que l’on appelle la distribution verticale par colonne. Il faut alors poser un répartiteur sur chaque radiateur de l’immeuble ».

Question de réglage

« Pour que l’individualisation des frais de chauffage soit efficace, il faut que chaque copropriétaire ou locataire puisse régler son chauffage. Dans les immeubles anciens, les radiateurs ne sont pas en général pas équipés de vannes thermostatiques, explique Emmanuel Croc. Il faut donc que les copropriétaires investissent pour équiper leurs radiateurs de robinets thermostatiques simples ou connectés. Et les propriétaires-bailleurs sont souvent les plus difficiles à convaincre. Pourtant, le retour sur investissement est très rapide. Par exemple, chez Océa Smart Building, nous proposons des robinets thermostatiques avec une offre tarifée (60 € le robinet) ». Marie-Julie Consigny, directrice commerciale Île de France pour Techem ajoute : « En effet, afin d’intervenir sur sa consommation, l’occupant du logement doit pouvoir régler ses radiateurs. La pose de robinets thermostatiques sur chaque appareil est donc indispensable pour moduler la température de chaque pièce, en fonction des habitudes de chacun. Chez Techem, nous disposons d’un logiciel qui nous permet de programmer le répartiteur et de retraiter les données en fonction de la puissance des radiateurs. On estime à environ 4,5 vannes thermostatiques à installer par logement. Les robinets thermostatiques sont disponibles dans une large gamme de prix mais d’un point de vue économique, il faut préciser qu’il est beaucoup plus intéressant d’équiper tous les appartements d’une copropriété d’un seul coup que d’agir à la carte ». À noter, le dispositif légal prévoit aussi les cas particuliers, par exemple pour les logements mal exposés climatiquement parlant (dernier étage, au-dessus des caves, des parkings, orientés au Nord), avec la possibilité d’intégrer des coefficients de correction.

Sylvie Lenormand

L’avis de Samira Hadjadj, avocate à la Cour

La loi Elan du 23.11.2018 a modifié l’obligation d’individualisation des frais de chauffage issu de la loi sur la transition énergétique de 2015. Un décret du 22 mai 2019 est venu modifier le cadre réglementaire (C. éner. art. R 241-6 et s.). La réglementation a été précisée par un arrêté ministériel du 6 septembre 2019.
Il découle des nouveaux textes de la nouvelle réglementation qui concernent un immeuble collectif (en mono/copropriété) à usage d’habitation (ou à usage mixte habitation et professionnel) pourvu d’une installation centrale de chauffage et consommant en chauffage au moins soit 120 kWh/ m²/an, soit 80 kWh/m²/an. Le seuil s’apprécie en divisant la consommation moyenne de chauffage en kWh/an par la surface habitable (SHAB) d’un immeuble.
Un immeuble concerné par la réglementation doit en principe être équipé soit de compteurs individuels d’énergie thermique (CET), soit de répartiteurs de frais de chauffage individuels (RFC). Si l’installation de CET n’est pas techniquement possible ou entraînerait des coûts excessifs, des répartiteurs doivent être installés, sous la même réserve. Les relevés des appareils doivent pouvoir être effectués sans qu’il soit nécessaire de pénétrer dans des locaux privatifs. Les appareils installés à partir du 25.10.2020 devront être relevables par télérelève. En 2027, tous les appareils devront être relevables par télérelève.
Si une copropriété est soumise à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage, il vous revient d’inscrire à l’ordre du jour d’une AG une question portant sur les travaux qui s’imposent, avec des devis (loi du 10.07.1965 art. 24-9). L’installation de CET ou répartiteurs devra être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Un second vote à la majorité simple est possible, avec la passerelle « 25-1 ».

CET et RFC : techniquement parlant

Le compteur d’énergie thermique ou CET utilise le principe du débit d’eau circulant dans le circuit de chauffage et de l’écart de température de l’eau constaté entre l’entrée et la sortie du logement. Il affiche la consommation en kWh et transmet ses données en lecture directe ou sous un mode radio. Il peut être mis en œuvre dès lors que l’installation de chauffage comprend un circuit distinct par logement. Le répartiteur de frais de chauffage (RFC) est un boîtier électronique qui se fixe sur les radiateurs pour mesurer la consommation de chacun. Il possède deux sondes, l’une en contact avec le corps de chauffe, l’autre qui mesure la température de la pièce. La valeur utilisée tient compte de la puissance du radiateur et la consommation est relevée par radio de l’extérieur du logement.

ista pour un service de proximité
« ista, c’est 28 millions de compteurs connectés dans le monde », annonce Laurent Sireix, président de la société. En France, la société travaille déjà avec plus de 60 000 copropriétés, grâce à une implantation de 50 agences réparties dans tout l’Hexagone. Dans chaque agence, des équipes techniques et commerciales installent des compteurs ou des répartiteurs, font les relèves quand elles sont encore manuelles, s’occupent de toute la maintenance des appareils et prodiguent de nombreux conseils. Leur credo est la proximité couplée à la technologie mais la formation de ses collaborateurs est aussi un point fort au sein de leur Campus. La société est actuellement en train de développer une application pour simplifier le quotidien de l’utilisateur final, accessible sur un ordinateur, une tablette ou un Smartphone avec un accès aux informations autorisé selon l’interlocuteur, résident ou syndic. « Cela fait la 7e année consécutive que nous sommes Top employeur, une gratification qui récompense l’humain et je pense que c’est important quand on fait du service dans les copropriétés », s’enorgueillit Laurent Sireix.

Une installation dans les règles de l’art
« Chez Proxiserve, les solutions de télérelève permettent de fournir dès à présent des index de consommation de manière mensuelle mais aussi quotidienne. Notre principal enjeu est pédagogique, pour mieux faire connaître cette prestation aux Français qui n’y sont pas encore habitués », précise Bruno Plichon, directeur des activités de comptage. Avec un million d’appareils d’individualisation de frais de chauffage installés partout en France, de l’Alsace à la Bretagne et du Nord au Sud, la société mise sur la qualité du matériel utilisé et sélectionne ses répartiteurs chez un fabricant suisse. La qualité de l’installation est également fondamentale et l’entreprise est certifiée par le LNE (laboratoire national de métrologie et d’essais) qui vérifie tous les ans la qualité de ses processus. Le groupe insiste aussi sur l’accompagnement des syndics et des copropriétaires tant au niveau de l’installation du matériel que dans la communication auprès des occupants. Nous pouvons assurer toute la gestion de la consommation d’un immeuble, le syndic n’ayant qu’à nous transmettre la liste des copropriétaires et à superviser.

Un espace dédié aux copropriétaires et à leurs locataires
Dans le groupe Océa, les premières installations de télé-relève datent de 2008 ! Avec 50 000 copropriétés en individualisation de frais de chauffage et d’eau, dans toute la France, au travers de 29 agences, la société propose déjà une information mensuelle à laquelle le copropriétaire accède sur son espace personnel sur le site www.groupe-ocea.fr (rubrique espace client). Sur cet espace, il peut enregistrer son ou ses locataires qui disposent alors de leur propre accès à leur consommation. La note d’information annuelle à destination des syndics et des copropriétaires joue un véritable rôle pédagogique en offrant une comparaison de consommation d’une année sur l’autre, en délivrant des conseils pour consommer moins et mieux et en signalant les éco-gestes indispensables. Toutes ces informations sont envoyées par mail ou SMS, le portail client étant accessible sur ordinateur, Smartphone ou tablette. Toujours dans un souci d’économie d’énergie, le groupe propose aussi ses services pour aider les copropriétés à mieux gérer leur chaudière grâce à la pose d’un compteur à énergie thermique.

Un savoir-faire plus que centenaire
Filiale du groupe Techem, spécialisé dans le comptage depuis 140 ans, Techem France poursuit son activité dans le comptage individuel de chauffage et de l’eau dans l’habitat collectif en associant le savoir-faire des compteurs Farnier et l’expertise du groupe. La filiale France propose ses services aux syndics et aux copropriétaires, de leurs projets d’études jusqu’à la maintenance. Location d’appareils de mesure, installation, télérelevés, dépannage et maintenance… sont ses principales prestations, homologuées par le LNE (Laboratoire National de Métrologie et d’Essais). Dans le cadre de son contrat de prestation, la société transmet aux gestionnaires l’ensemble des décomptes individuels ainsi que le bilan annuel de l’immeuble. Avec le télérelevé, les appareils de mesure sont relevés tous les jours pour surveiller les variations de consommations et l’état de fonctionnement des appareils.

Une offre qualitative de proximité
Avec 80 000 compteurs en gestion et un savoir-faire de plus de 35 ans dans les économies d’énergie, GMS-Trybatec est un prestataire de service majeur dans le comptage immobilier divisionnaire. Son choix est de mettre en œuvre des produits (compteurs, répartiteurs…) qualitatifs, dont 98 % sont signés Itron, l’un des leaders mondiaux dans le secteur du comptage. Les compteurs d’énergie thermique utilisent la technologie à ultrason pour une plus grande fiabilité. La société, qui fait partie du groupe Atrya, insiste également beaucoup sur la notion de services avec une promesse de réponse à toutes demandes dans les 24 heures. C’est aussi pour cette raison qu’ils ont choisi de ne travailler que sur trois régions pour l’heure : Île de France, Rhône-Alpes et Grand-Est.