Comment vivre l’assurance en 2021 ?

Est-on bien assuré, sur assuré, sous-assuré ? Ce sont autant de questions que l’on se pose lorsque l’on n’a pas de sinistres. Nombre d’assurances ne sont pas obligatoires mais ô combien, utiles. Nous allons tenter de vous éclairer quant à l’importance de certaines garanties surtout en temps de crise.

Les assurances sont toujours trop chères, c’est ce que l’on pense généralement au moment de payer la prime mais lorsqu’un sinistre arrive, on est très contents d’avoir été bien conseillé et d’être bien assuré pour être bien indemnisé. Mais voilà comment faire le tri entre les assurances obligatoires et celles qui ne le sont pas mais qui sont fortement recommandées pour leur valeur ajoutée surtout avec la crise économique qui nous est annoncée. « Le volume de petits sinistres a augmenté pendant les différents confinements avec une occupation plus intensive des logements due au télétravail, relate Jean-Paul Boudignon, expert en assurances. Deuxième constat, le parc immobilier qui est vieillissant. Sur 36 millions de logements en France, 25 millions ont plus de 35 ans. C’est cet état des bâtiments qui est la cause principale des sinistres et notamment des dégâts des eaux. Cette situation n’est pas favorable à une baisse des tarifs des assurances. De plus, les compagnies sont très regardantes sur l’entretien des immeubles et leur rénovation ainsi que sur les catastrophes naturelles donc sur la localisation de la copropriété. À l’avenir, elles seront très exigeantes en matière d’entretien des immeubles. Si l’on se place sur l’échelle de l’équilibre tarifaire, il faut être dans un immeuble bien entretenu pour réduire de manière drastique les risques de dégâts des eaux, principal sinistre. La meilleure façon d’avoir un bon mix « assurances prix » c’est la prévention des risques. Pour cela, je conseille aux copropriétaires d’être très vigilants sur l’amélioration de l’étanchéité, le ravalement pour éviter les infiltrations par la façade et le remplacement des canalisations abîmées ou vétustes. C’est ainsi qu’ils obtiendront un tarif raisonnable. Il n’y a pas de mystère, à garantie égale, soit on accepte la protection du risque moyennant une franchise qui fera baisser le tarif, soit on prend les formules premiums, certes plus chères avec de meilleurs niveaux de garantie ». « Durant ces dernières années, explique Mohamed Bel Baraka, directeur technique chez Sada Assurances, nous avons assisté à des enrichissements des garanties via les intercalaires des courtiers, comme la perte de loyers pouvant aller jusqu’à 36 mois d’indemnisation ou encore la perte de jouissance. Chaque compagnie d’assurances propose des formules avec différents niveaux allant des garanties de base aux garanties annexes avec un jeu de franchises ou différents plafonds d’indemnisation. Ces curseurs modifieront le montant de la prime mais aussi le niveau de garanties et c’est sur cela qu’il faut être vigilants avant de signer ». « C’est parfois difficile pour les copropriétés de moins de 1 000 m2 d’être bien assurées et au bon prix, constate Philippe Julienne, directeur commercial chez Verspieren Immobilier. En effet, la majorité des assureurs spécialisés en assurance multirisques immeubles sont contraints d’appliquer des primes minimales forfaitaires au lieu d’une tarification au m2. En effet, la survenance d’un premier sinistre impacte de facto l’équilibre technique du contrat, son rapport sinistres/prime et peut avoir pour conséquence la résiliation du contrat par la compagnie. C’est là que notre rôle de courtier prend tout son sens de conseil et d’accompagnement permettant de définir le juste équilibre entre la prime et le niveau de garanties proposé (afin d’indemniser au mieux la copropriété en cas de sinistre) ».

La MRI, une assurance collective obligatoire

Le syndic doit faire voter en assemblée générale un contrat d’assurance de responsabilité civile pour le syndicat des copropriétaires. Selon l’article 9-1 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi Alur, « chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre ». Généralement la responsabilité civile minimale est incluse dans la Multirisque immeuble (MRI). Cette RC fait partie des assurances obligatoires. Que garantit la MRI ? Les garanties des multirisques immeubles comprennent la RC de la copropriété étendue aux membres du conseil syndical mais également d’autres garanties comme le dégât des eaux, l’incendie et les risques annexes comme le choc véhicule, le déménagement, l’explosion…, les dommages électriques, les dommages dus aux catastrophes naturelles ou aux événements climatiques, le bris de glace, le vol et le vandalisme. L’avantage de passer par des professionnels de l’assurance comme les courtiers est que ces derniers négocient des extensions de garanties appelées intercalaires. Parmi ces intercalaires on peut trouver la garantie valeur à neuf, le choc de véhicule même non identifié, les dégâts causés par des déménageurs ou des livreurs, la perte d’usage étendue à 3 ans… Ces extensions peuvent sembler superflues à première vue mais lorsque le sinistre d’importance survient, la copropriété et ses occupants sont contents de les avoir. « Pour exemple, explique Xavier Saubestre, président d’Odealim, l’explosion de l’immeuble rue de Trévise le 12 janvier 2019 a nécessité des recherches et enquêtes sur l’origine du sinistre. Cela retarde la reconstruction et donc le retour des occupants dans le logement, même deux ans après le sinistre. Grâce à notre intercalaire, dont bénéficiait l’immeuble, la compagnie d’assurance indemnise les pertes de loyer pour les propriétaires non occupants, ce qui représentera une indemnisation supplémentaire de 500 000 € et répondra aux attentes des copropriétaires. C’est loin d’être anecdotique. Aujourd’hui, ce marché ultra-concurrentiel entre dans une période de hausse des primes, d’un côté due à la crise et de l’autre parce que cette branche MRI doit s’autosuffire et être à l’équilibre. Attention tout de même à ne pas supprimer des garanties essentielles pour des questions de prix ». « Ce marché de la MRI est effectivement très concurrentiel, avoue Wilfried de Vincenzi, directeur animation commerciale chez Galian. Il est parfois difficile de comparer les contrats proposés et il ne faut pas se baser que sur un prix. C’est là que notre mission de courtier est importante pour obtenir un rapport qualité/prix correct. Nous conseillons à la copropriété de faire un audit de sa situation pour déterminer ses besoins réels en matière d’assurances au regard de sa sinistralité, sa situation et son histoire. Cet audit nous permettra de lui proposer la proposition la police adaptée au prix le plus juste. Il est certain que la copropriété ne peut pas se passer du dégât des eaux, de l’incendie, du vol et du vandalisme. Par ailleurs, faire l’économie sur la garantie effondrement est pour ma part, impensable. Certes, elle n’est pas obligatoire mais c’est un trop gros risque de s’en passer. L’infiltration par façade me semble également intéressante pour obtenir de meilleures garanties ». « J’aime à dire que « l’assurance n’a pas d’objet sans sinistres » : la MRI est un contrat atypique qui concilie à la fois une assurance de biens (le volet dommage) et de responsabilités (le volet RC), déclare Philippe Julienne. Nous validons le niveau de garanties en fonction des spécificités de l’immeuble (sa surface, son environnement, de sa localisation) et bien sûr de sa sinistralité. Nous prévoyons systématiquement l’insertion de nos intercalaires, conçus spécifiquement pour élargir le niveau des garanties classiques délivrées par les assureurs. Ils prévoient notamment les extensions de la garantie Dégât des Eaux, comme le refoulement des égouts, le ruissellement, l’infiltration par façades… La règle d’or reste la prévention des risques et le bon entretien de l’immeuble ».

Les multirisques « habitants » individuelles

La multirisque habitation (MRH) est obligatoire et doit être contractée par le locataire. Si ce dernier ne veut pas s’assurer le propriétaire peut résilier son bail. Le propriétaire non occupant doit lui aussi contracter une assurance dite PNO selon l’article 9-1 nouveau de la Loi du 10 juillet 1965 introduit par la loi Alur. « Cette garantie doit comprendre à minima la RC, seul volet obligatoire », précise Mohamed Bel Baraka. Ces assurances sont d’autant plus importantes depuis la mise en place de la convention IRSI entrée en vigueur en 2018 qui vise à rééquilibrer les prises en charge des sinistres dégâts des eaux et incendies. « La PNO est une garantie essentielle à mes yeux, se confie Wilfried de Vincenzi, qui couvre la RC (garantie obligatoire Loi Alur) des propriétaires ou copropriétaires pour 24 €/an. Mais dans l’optique d’un conseil de qualité, une formule supérieure (moins 80 €/an) complétera la RC avec des garanties dommages et une garantie perte de loyers en cas de sinistre permettant une indemnisation jusqu’à 24 mois ». « De tout temps, explique Xavier Saubestre, la MRI captait l’essentiel des sinistres et prenait en charge la plupart des indemnisations. Avec l’IRSI, il y a une nouvelle ventilation des sinistres faisant augmenter le nombre de sinistres pour les MRH et PNO et baisser ceux de la MRI. Cet état implique qu’il n’est pas impossible de voir les tarifs de ces deux assurances augmenter ».

Des garanties complémentaires bien utiles

Le contrat Protection juridique (contrat en tout sauf) à ne pas confondre avec l’assistance juridique qui elle ne fait que vous promulguer des conseils juridiques mais ne vous assiste pas en cas de procédure. La PJ peut s’avérer intéressante dans les cas de charges impayées par un propriétaire défaillant par exemple, ou pour des litiges sur des travaux dans les parties communes, une constatation en AG, un litige avec les employés de l’immeuble… « Cette garantie est selon moi très importante à garder, défend Mohamed Bel Baraka, elle va aider la copropriété à trouver des solutions amiables en cas de problème avec les fournisseurs et ce n’est pas son prix qui grèvera le budget des copropriétaires ». « La PJ aide, épaule et finance les procédures onéreuses pour une prime plus que raisonnable, défend Wilfried de Vincenzi, puisqu’il faut compter environ 15 € par lot et par an ». La garantie des charges impayées prend petit à petit sa place dans la ronde des assurances. « Le nombre de contentieux en copropriété a semble t-il doublé en 20 ans, 1 copropriété sur 2 a des problèmes de charges impayées, explique Xavier Saubestre. Cette garantie présente l’avantage d’une prise en charge de l’impayé via une avance définitive de trésorerie pour le compte du propriétaire défaillant. Cette indemnisation permet à la copropriété de continuer à fonctionner et de protéger en quelque sorte les bons payeurs. Les frais de procédure sont pris en charge par le contrat ». « Chez Sada Assurances, nous avons élargi notre garantie des charges impayées pour faciliter le prêt collectif, dit Mohamed Bel Baraka. L’assureur s’engage à rembourser la banque en cas d’impayés et se retourne ensuite vers le propriétaire défaillant ». « Il est important de ne pas considérer cette garantie comme une dépense supplémentaire mais comme une réelle garantie évitant une hausse des charges, estime Wilfried de Vincenzi. Nous associons souvent la garantie recouvrement de charges impayées avec une PJ, c’est généralement ce que nos clients choisissent pour être bien couverts. Cette association permet une maîtrise du coût de l’assurance avec une couverture optimale». « Entre mai et septembre 2020, nous avons constaté une baisse des déclarations de sinistres dans ce domaine, relate Xavier Saubestre. Mais depuis décembre dernier, le volume de déclarations de sinistres en loyers impayés est revenu au niveau habituel et nous restons vigilants quant à une hausse probable ». « La GLI avance les impayés, assure Mohamed Bel Baraka, mais aussi les frais d’avocat, de procédure et de détérioration du bien pour, en moyenne, la somme de 20 € par mois. Et si la garantie est contractée dès la signature du bail, la GLI sélectionne le locataire et la garantie est totale ». « Les bailleurs sont malheureusement mal ou insuffisamment informés sur cette garantie, constate Wilfried de Vincenzi. Il faut savoir que le loyer est payé dès le premier mois sans franchise. En tant qu’assureur sur ce risque, c’est un sujet que nous maîtrisons car nous proposons cette garantie depuis 18 ans. La notion d’assurances, c’est maîtriser un risque. Ainsi avec la GLI, le dossier du candidat locataire est soumis à l’agrément pour certification de son dossier en trois étapes chez nous : dossier complet, vérification du taux d’effort et contrôle des références car nous avons eu de faux dossiers avec faux contrat de travail… Cette vérification est un argument supplémentaire pour sécuriser le professionnel et le bailleur ». « En décembre dernier, ajoute Jean-Paul Boudignon, le site Se loger a fait un sondage qui a révélé que 48 % des bailleurs étaient favorables à la GLI. C’est une bonne chose car il est fort à parier que lorsque l’État arrêtera d’aider, certains se trouveront dans une situation difficile et ne pourront plus payer ni loyers, ni charges. C’est là que ces deux assurances seront utiles ». La protection du conseil syndical peut s’avérer utile dans le cas d’accident d’un membre du conseil syndical dans le cadre de son mandat. Par exemple, s’il a un accident de la route quand il se rend chez le syndic pour le compte de la copropriété ou encore s’il se blesse alors qu’il change une ampoule…

Se couvrir sur les travaux

S’il y a un poste très important en copropriété et qui pèse lourd dans les charges c’est bien celui des travaux d’où l’importance d’être correctement assurés. Cette assurance s’appelle la dommage ouvrage, elle garantit pendant dix ans les travaux de construction et de rénovation des immeubles contre les désordres affectant leur solidité ou les rendant impropres à leur destination. La DO est obligatoire pour les intervenants et le maître d’ouvrage dans le but de pallier les carences du droit commun de la responsabilité civile et favorise un traitement plus rapide du sinistre. Au sein de cette DO obligatoire, il y a des annexes facultatives à prendre en considération selon les situations comme par exemple la garantie des dommages causés par les travaux neufs sur l’existant. « Si la DO n’est pas souscrite, le contrevenant peut encourir des sanctions, relate Claude Delahaye, directeur chez Verspieren immobilier. Cette assurance est utile car c’est elle qui réglera les dommages et ira chercher la responsabilité. Notre contrat multirisque travaux est un package de garanties dans lequel on trouve les garanties tous risques chantier, la garantie dommage ouvrage et la garantie responsabilité civile du maître d’ouvrage. Il faut savoir également que cette garantie peut être souscrite même postérieurement à la réalisation des travaux. On a souhaité introduire une grande souplesse et nous acceptions une souscription même deux ans après la fin des travaux sous réserve qu’il n’y ait pas eu de sinistre. Attention, même souscrite postérieurement, elle ne garantit que dix ans à partir du commencement des travaux. Elle peut être souscrite par le syndic au profit des copropriétaires qui souhaitent faire des travaux privatifs qui touchent à la structure comme la suppression d’un mur porteur ou la création d’une fenêtre (type Velux). Nous garantissons jusqu’à 1 million d’euros. Au-delà, il faut étendre ses garanties ».

Maîtriser le budget « assurance » de l’immeuble

Une copropriété qui bénéficie d’un plan pluriannuel de travaux et qui est bien entretenue verra sans aucun doute sa sinistralité baisser et, de fait, pourra davantage négocier le montant de ses primes d’assurances à la baisse ou à minima éviter les hausses. Autre piste pour payer moins cher, un contrat pour tout et pour tous pourrait faciliter la gestion de sinistres et être certains que tout le monde dans la copropriété soit assuré et bien assuré. C’est l’idée lancée par le courtier Odealim avec le plan de protection de l’immeuble, un contrat 3 en 1 avec toutes les extensions incluses. « Notre contrat Assurglobal comprend le volet MRI très complet, acquiesce Xavier Saubestre, la PNO et la MRH pour tous les occupants. C’est le plus simplifié et le plus complet que nous proposons avec la Sada. Avec un seul contrat pour tous, nous pouvons régler les sinistres plus rapidement et assurer une linéarité, une souplesse et une réactivité inégalable. Il permet au syndic de n’avoir qu’un seul interlocuteur pour tout type de sinistres, d’avoir une vue globale et précise, de l’état de la sinistralité de la copropriété. Le copropriétaire occupant se voit assurer en MRH avec un contrat étendu, sans franchise avec un capital mobilier garanti de 70 000 €. Le propriétaire non occupant est lui aussi assuré en PNO. L’assurance étant incluse dans les charges. Il a la certitude que son locataire est lui aussi parfaitement assuré. Le locataire est assuré en MRH avec un contrat étendu, sans franchise, avec un capital mobilier garanti de 70 000 €. Le tarif de cette assurance est fonction de plusieurs critères, avec classiquement, la sinistralité de l’immeuble et sa localisation et reste donc globalement moins onéreux que la somme de toutes les assurances prises individuellement par chacun. À terme avec ce type de contrat global, nous espérons simplifier la gestion des sinistres en copropriété ». « Pour faire baisser sa prime, estime Mohamed Bel Baraka, il ne faut pas supprimer des garanties essentielles. Une copropriété peut payer par trimestre, augmenter les franchises, réduire les garanties de confort ou les plafonds d’indemnisation. Sa prime pourra alors être moins importante. Mais c’est surtout en ayant un immeuble bien entretenu qu’une négociation avec son courtier pourra amorcer une baisse de son tarif car nous n’avons pas envie de voir partir les bons clients. Par contre méfiez-vous de prix très attractifs. Il circule des offres venant de porteurs de risques. Je vous invite à bien étudier le contenu des garanties proposées et également des exclusions. Vous risquez d’avoir de mauvaises surprises en cas de sinistres. Attention donc à la qualité des porteurs de risques installés dans les paradis fiscaux qui ne font pas l‘objet de beaucoup de contrôle ». « Nous assistons, constate Jean-Paul Boudignon, à l’extension du champ de l’assurance avec des changements très significatifs dans l’appétence pour les assurances telles que la GCI (garantie des charges impayées), la GLI (Garantie des loyers impayés) ou la protection juridique. Aujourd’hui, 1 Français sur 2 veut protéger ses revenus locatifs ».

Nathalie Vaultrin

L’avis de Samira Hadjadj, avocate à la Cour

Plus de trois ans après la loi Alur, le dispositif permettant de saisir le Bureau central de tarification (BCT), lorsqu’un assureur « rechigne » à régulariser un contrat pour certaines assurances en location ou copropriété, est enfin opérationnel. Que faut-il en savoir ?
Dispositif BCT : en bref
Le BCT instauré par la loi ALUR du 24 mars 2014 peut être saisi lorsqu’une compagnie d’assurance refuse de régulariser un contrat en location ou en copropriété. Le BCT n’est compétent que pour les assurances des locataires, bailleurs, copropriétaires, et syndicats de copropriétaires. Pour les copropriétés, est concernée l’assurance qu’un syndic doit souscrire contre les risques de responsabilité civile (RC) dont le syndic de copropriété doit répondre (loi du 10.07.1965 art. 9-1, al. 2 et 18 I). Cette garantie est prévue dans l’assurance dite MRI.
Pour le copropriétaire, cela porte sur l’assurance que tout copropriétaire doit désormais détenir contre les risques de RC dont il doit répondre, en qualité d’occupant ou non-occupant (loi de 1965 art. 9-1, al. 1). Un copropriétaire bailleur est concerné pour l’assurance dite Propriétaire non occupant (PNO). Il convient de souligner que lorsque le conseil syndical reçoit en AG une délégation de pouvoir pour des travaux/contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel (loi de 1965 art. 25 a.) et qu’il doit donc souscrire une assurance R.C., il ne bénéficie pas de ce dispositif.
La saisine du BCT suppose au préalable qu’un contrat d’assurance soit demandé auprès d’un assureur. En cas de refus de cet assureur, il faut saisir le BCT par lettre recommandée avec accusé de réception, sous 15 jours. Pour un nouveau contrat, est considéré comme un refus implicite d’assurance le silence de l’assureur durant plus de 15 jours après réception de la demande. Est aussi assimilé à un refus le fait, par un assureur, de subordonner sa garantie à la couverture de risques ne relevant pas de l’obligation d’assurance. Après examen du dossier, le BCT notifie sous dix jours sa décision.

« L’expertise du terrain vaut tous les conseils », Margaux Lamotte, gestionnaire sinistres chez Verspieren immobilier

« Le tout premier conseil que je pourrais donner aux copropriétaires, c’est d’étudier l’intégralité des dispositions générales du contrat déclinant le champ d’application et le plafond des garanties, prévoyant les exclusions ainsi que le montant des éventuelles franchises. Le montant de la prime annuelle de l’assurance n’est pas le seul élément à prendre en compte. Par exemple, la majorité des contrats « multirisque habitation » exclut les dommages consécutifs à une infiltration par la façade. C’est donc l’assurance immeuble qui intervient par subsidiarité. Toutefois, si la garantie n’est pas souscrite, la charge du dossier sera répartie sur l’ensemble des copropriétaires. Il en est de même pour l’assurance « déménagement » qui est optionnelle et peu connue. Par exemple, pour un ascenseur endommagé lors d’un déménagement, nous avons pris en charge les dommages à hauteur de 15 000 € alors que le tiers n’était pas identifié. La copropriété assurée n’a eu que la franchise de 350 € à régler. Un second conseil que je pourrais vous donner est de mesurer l’importance de la communication avec son syndic. Pour preuve, lors d’un choc/impact de véhicule sur un portail (ou autre), si nous parvenons à récupérer le numéro d’immatriculation de ce véhicule, nous pourrons alors mettre en cause son propriétaire et ainsi exercer un recours contre son assureur pour récupérer les fonds. La charge pour la copropriété sera ainsi quasi nulle (hors frais d’expertise et vétusté). Attention cependant, il n’est pas judicieux de déclarer tous les sinistres, notamment ceux ayant peu d’impacts financiers. En effet, le fait de cumuler plusieurs dossiers de sinistres peut générer une surprime qui au final pourra être supérieure au coût des dommages occasionnés. Sur ce sujet, ne pas hésiter à se faire accompagner par son assureur-conseil pour déterminer l’impact de la sinistralité et essayer de trouver ensemble les solutions pour la maîtriser. Le dernier point important à aborder selon moi est le fait que les propriétaires non-occupants n’assurent pas forcément leurs biens. En effet, depuis le 1er janvier 2015, la loi Alur oblige tous les propriétaires (occupants ou non) de bien situés en copropriété de s’assurer en responsabilité civile. C’est d’autant plus important que cette mesure soit appliquée sachant que la convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeuble (IRSI) entrée en vigueur le 01/06/2018 prévoit la prise en charge des dommages consécutifs à un dégât des eaux ou un incendie par l’assureur du propriétaire non occupant pour certaines situations. Il en va donc de la responsabilité de chacun car en cas de dommage sur un bien non assuré, l’assurance immeuble intervient de nouveau à titre subsidiaire. A fortiori, la fréquence et le coût des sinistres engendrent une augmentation de la prime laquelle sera répartie sur l’ensemble de la copropriété. En conclusion, les garanties d’un contrat d’immeuble sont essentielles. Un bon entretien de l’immeuble et une gestion réfléchie pourront limiter les sinistres et donc permettre aux copropriétaires d’être bien assurés en prenant simplement les garanties correspondantes à leurs besoins ».

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