Une rénovation exemplaire à Dijon

Réussir une rénovation énergétique globale n’est pas une mission des plus simples. Outre le fait de devoir convaincre les copropriétaires, il faut également faire face aux innombrables points singuliers à traiter ainsi qu’aux imprévus. Chaque chantier est différent mais toujours très complexe.

En France, les copropriétés représentent dix millions de logements. Il s’agit d’un vaste marché dont les besoins énergétiques sont importants. Cependant, malgré le lancement par le gouvernement du Plan de rénovation énergétique des bâtiments, ce marché a du mal à décoller à cause d’un mode de décision où l’adhésion de l’ensemble des intervenants est difficile à obtenir. La rénovation énergétique des copropriétés est un chantier qui doit à la fois satisfaire les normes demandées et l’ensemble des maîtres d’ouvrage que sont les copropriétaires, le maître d’œuvre, le syndic et la ville. La résidence Chateaubriand à Dijon, un immeuble de 84 logements, est un projet conséquent de rénovation globale de copropriété dans le bassin dijonnais dont le parcours n’a pas été sans embûches. Pascale Riemon, gestionnaire syndic Nexity en charge de cette copropriété en sait quelque chose.

Un investissement sans faille

« J’aime être à l’origine d’un projet et parvenir à convaincre chaque acteur de la nécessité de le mener à terme. Sur ce chantier, j’ai été comblée, s’amuse à dire Pascale Reimon. Depuis de nombreuses années, certains copropriétaires et moi-même étions persuadés du bien fondé de rénover cet immeuble « en profondeur ». Il a fallu batailler pour obtenir l’aval de l’assemblée générale pour voter un simple audit énergétique global. Une fois réalisé en 2010, les préconisations de l’audit n’ont pas été suivies d’actes de rénovation. Après de multiples démarches, notamment par la recherche d’un architecte, ce n’est qu’en 2016 que les copropriétaires ont retenu le groupe Gustave Adéquation pour sa proposition très complète et également l’accompagnement qu’il proposait de faire à tout niveau. De mon côté mon enjeu majeur a été de pouvoir monter les dossiers individuels de financement pour chaque copropriétaire. Cette étape complexe et très chronophage n’aboutira qu’en fin d’année 2017, après avoir obtenu un accord de principe de l’organisme bancaire. Un vrai cadeau de noël pour nos clients et pour moi. Il faut dire qu’il y en avait pour 1 million 500 000 € de travaux dont 800 000 € de prêts. Le chantier a démarré enfin en mars 2018 et aujourd’hui, il ne reste que de petites finitions, l’isolation des 400 caissons de volets roulants et quelques VMC à poser. La réception de l’isolation des façades et de la rénovation des terrasses s’est faite en décembre 2018. Nous avons déjà constaté dès janvier 2019, après un début de la première saison de chauffe, un gain énergétique de 15 % ».

Près de 10 ans ont été nécessaires pour mener à bien ce projet de rénovation globale de grande envergure. Un grand bravo à cette gestionnaire qui n’a rien lâché. D’ailleurs, fort de sa réussite, elle se lance dans une nouvelle aventure, la rénovation énergétique globale d’une copropriété « dite fragile », une copropriété de 145 lots dont une tour de 80 lots sur 16 étages !

Du côté de la technique

Gérer une rénovation énergétique globale n’est pas un simple exercice de style, il faut à la fois trouver la solution technique pérenne, adéquate et performante, allier cela à un rendu esthétique qui plaît au plus grand nombre et convaincre un collectif fait d’individualités pour amener à une prise de décision finale.

« Pour ma part, explique Thierry Roughol, coordinateur chez Gustave Adéquation, je réalise une pré-étude financière avec en regard les aides et autres primes venant en appui des financements possibles. Le coût pour chaque copropriétaire fera basculer la prise de décision. Je me suis battu aux côtés du conseil syndical et du syndic pour mener à bien cette opération et trouver des financements de toute part. Je les ai fait rentrer dans un dispositif d’appels à projets de la région Bourgogne Franche Comté qui a permis à la copropriété de remporter le prix dont le montant s’élevait à 250 000 €. Ensuite, on s’est attaqué aux solutions techniques. Nous allons toujours vers des solutions BBC (bâtiment basse consommation) rénovation car, quitte à faire des travaux de cette envergure, autant aller vers une métamorphose totale et performante visant les normes futures les plus drastiques afin que les copropriétaires n’y reviennent pas pendant les trente prochaines années. Cela revient globalement moins cher de procéder ainsi. Le coût final dans un tel chantier a une moindre importance par rapport à la valeur patrimoniale que prend l’immeuble ». « Nous avons réalisé l’isolation de la toiture, des murs les sous-faces de certaines menuiseries avec de nouveaux coffres de volets roulants, de la VMC avec des groupes en toiture, une mise aux normes feu avec la pose de portes coupe-feu, la mise aux normes accessibilité dans le hall, l’installation d’une platine sonore d’interphonie, la pose de carrelage anti dérapant… explique François-Xavier Delerce, maître d’œuvre chez Gustave Adéquation. Nous avons aussi traité le phonique dans les coursives et mis aux normes les conduits de désenfumage. Mais le plus gros du chantier a été l’isolation des murs extérieurs sur les six faces, les toitures et les planchers bas. Nous avons dû encapsuler l’amiante présente en soubassement des menuiseries et pour cela venir poser une structure en appui des murs de façade non amiantés pour poser un isolant minéral et le bardage Myral. La mise en œuvre en bardage non ventilé a permis d’améliorer significativement les performances thermiques du bâtiment, sans alourdir le bâti et en traitant les différents nus de façades existantes. À l’issue du chantier, la consommation de chauffage a baissé de 35 % en diminuant de 92 % la déperdition thermique des parois (le coefficient “U” de transmission thermique est passé de 2,940 W/m². C à 0.208 W/m². C). Esthétiquement, l’objectif était de casser l’effet barre de cet immeuble datant des années 70 et de lui redonner une identité plus contemporaine. Sur la partie basse, notre choix s’est porté sur une nuance de blancs de la gamme pur mat qui éclaircit et donne un effet sophistiqué à l’ensemble, alors que pour les trois étages supérieurs, le recours à l’effet joint debout en finitions Zinc Patina et Alunatur, couplé à des parties Poli Miroir, casse l’uniformité, dynamise la façade et lui offre une nouvelle modernité. Enfin sur les deux pignons, un mix Myral et EMI a été mis en œuvre. Un point plus précis sera fait au printemps 2020 mais on devrait atteindre 60 % d’économies d’énergie, un gain non négligeable sur la facture énergétique et ce dès la première année ».

Le choix d’un revêtement adapté au projet

« Nous avons été contactés par un membre du conseil syndical et par le 1er maître d’œuvre en 2014, se souvient Marie-Pierre Brosse, chargée d’affaires chez Myral. La copropriété voulait juste faire un ravalement au départ. Parmi les solutions d’isolation par l’extérieur (ITE) du marché, la solution Myral a été validée par Gustave-Adequation grâce aux qualités du produit, qui permettaient notamment de recouvrir et d’isoler les façades sans toucher aux panneaux Glasal amiantés, sans trop alourdir le bâti. Notre siège étant près de Dijon, nous avons ouvert les portes de notre usine de fabrication aux copropriétaires. Ces derniers ont pu être rassurés d’une part par la proximité de l’entreprise, d’autre part en découvrant le procédé d’industrialisation, gage de qualité du produit. Notre solution est en aluminium, un matériau pérenne et surtout sans entretien a fait la différence. La démarche et la réflexion de rénovation globale des copropriétaires pour leur bâti, qu’ils sont en droit d’exiger, ont été respectées, grâce à l’accompagnement du maître d’œuvre et d’ouvrage ».

Ce chantier de grande envergure n’a pu voir le jour qu’avec le concours et l’adhésion de chaque copropriétaire, la bonne entente et la volonté de réussir et d’aller au bout du quatuor conseil syndical, syndic, bureau d’études et fabricant. Cette unité a fait toute la différence. Aujourd’hui cet immeuble qui date de 1965 est plus performant qu’un immeuble construit il y a seulement quinze ans ! D’après les professionnels qui sont intervenus sur ce projet soutenu par Dijon Métropole, la résidence Chateaubriand considérée comme le chantier de référence, devrait servir d’exemple aux 4 500 autres copropriétés du territoire dijonnais.

Fiche d’identité du chantier

• Copropriété de 84 logements datant de 1965

• Durée du chantier : 10 ans de négociations, 1 an de réalisation

• Aides : 56 % du coût global

• Surface de façades : 3 200 m²

• Solution mise en œuvre : Bardage non ventilé Myral

• Textures et coloris :
– Lisse MAT 7/10e – RAL 9016 – 1 355 m²
– Lisse MAT 7/10e – RAL 900 – 638 m²
– Joint debout lisse MAT 7/10e – Poli Miroir – 306 m²
– Joint debout lisse MAT 7/10e – Zinc Patina – 422 m²
– Joint debout lisse MAT 7/10e – Alunatur Pur PA Pale Umber Brushed – 484 m²

• Maître d’ouvrage : Nexity Dijon • Maître d’œuvre : Gustave – Adéquation • Entreprise : Les Charpentiers Bourgogne