Garantir ses loyers et louer une passoire thermique

Le propriétaire ou son mandataire a l’obligation de délivrer au locataire un logement décent énergiquement et conforme à la législation en vigueur. Ainsi les propriétaires de « passoires thermiques », classées G ne peuvent plus louer leur bien depuis le 1er janvier 2025. Qu’en est-il dans ce cas des assurances garantissant les loyers ?

La garantie loyers impayées (GLI) est une assurance qui protège le propriétaire bailleur contre le risque de non-paiement des loyers par le locataire. Elle permet de couvrir les loyers impayés ainsi que les frais de recouvrement, et les dégradations immobilières. Cette garantie peut être souscrite par le propriétaire ou bien via un professionnel de l’immobilier au travers de son mandat de gestion. Elle couvre généralement les loyers jusqu’à un certain plafond. Lorsqu’un propriétaire souscrit à une GLI, il s’assure que l’assureur prendra en charge une partie ou l’intégralité des loyers impayés. Le fonctionnement et le montant peuvent varier selon les assureurs et les contrats. Généralement, souscrire une GLI, c’est s’assurer que le dossier de son futur locataire remplit toutes les garanties requises. La solvabilité du futur locataire est vérifiée par l’assureur ou le professionnel de l’immobilier si ce dernier bénéficie d’un contrat groupe distribué par un courtier spécialisé en assurances immobilières qui examinent les revenus, les fiches de paie, l’avis d’imposition, etc. du locataire pour déterminer si ce dernier a toutes les garanties pour payer son loyer. « Avec près de 8 millions de logements locatifs privés en France, dont 65 % gérés directement par des particuliers, constate Pierre Caumartin, président de GaPayLo, le marché locatif repose sur les épaules de propriétaires souvent livrés à eux-mêmes. Pourtant, 60 % d’entre eux déclarent avoir besoin de leurs loyers versés à temps pour honorer leurs propres échéances financières. Une situation fragile, exacerbée par des réalités peu reluisantes : 20 % des dossiers de candidature en agglomération présentent des documents frauduleux, un chiffre atteignant 35 % dans certains départements (source : rapport Nogal). De plus, 29 % des bailleurs ont déjà été confrontés à un impayé (source : Se Loger/OpinionWay), et pour ceux ayant souscrit une GLI, une indemnisation reste illusoire pour 50 % d’entre eux, en raison de conditions restrictives (source : rapport Nogal). Il est très important de bien lire en détail les conditions générales du contrat d’assurance ». « La GLI, explique Bénédicte Blin, responsable et experte du pôle Gestion locative chez Sada Assurances, protège le propriétaire bailleur des impayés de loyers. Sada Assurances conçoit, développe et distribue ses solutions d’assurance au travers d’un réseau de courtiers partenaires, opérant en France métropolitaine et dans le DROM de la Réunion, Martinique et Guadeloupe. Le propriétaire bailleur peut souscrire notre GLI via l’agence qui gère son bien qui elle-même l’aura contractée auprès d’un courtier. Nous avons fait le choix de placer le courtier d’assurance au cœur de notre stratégie et de renforcer notre qualité de service au client. Nous proposons des solutions personnalisées. En plus de notre GLI, nous offrons à nos clients un nouveau service Certiloc. C’est une application digitale et 100 % gratuite de certification de solvabilité des locataires, délivrée par la Compagnie. Sous 24h maximum, l’administrateur de biens pourra certifier à son client la solvabilité de son futur locataire en ayant vérifié la validité de toutes les pièces administratives transmises, réaliser un calcul automatique de la solvabilité du candidat locataire et pourra préconiser un loyer maximum en cas de non-éligibilité de celui-ci. Nous avons conçu cette application pour faciliter la mission de nos clients professionnels. En passant par ce service, ils garantissent en retour à leur client le paiement des loyers en cas de défaillance de leur locataire. Si le locataire ne paye pas, il reçoit une première relance. En cas de non-paiement, le règlement du loyer en retard intervient suivant le premier terme impayé mais trois mois plus tard avec un rattrapage des mensualités non réglées par son locataire ».