Financement des travaux avec l’emprunt collectif : une évolution en cours

Le rapport du 19 octobre 2023 de la banque des territoires vise à la création d’un nouveau prêt pour financer plus largement et accélérer la rénovation via un prêt : « global, collectif, inclusif et adossé aux lots ».
La loi de finance pour 2024 et le projet de loi prévoit la mise en place de ce crédit.
Ce crédit pourra-t-il être à la charge du syndicat des copropriétaires, transformant l’échéance de crédit en charge de copropriété, ou sera-t-il à la charge de chacun des copropriétaires ?
Dans le régime actuel, l’emprunt collectif ne peut-être souscrit par un syndicat de copropriétaires à la suite du vote de :
• travaux sur les parties communes ;
• travaux d’intérêt collectif sur parties privatives ;
• actes d’acquisition conformes à l’objet du syndicat.
• à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.
En raison de ce dernier critère, ce vote n’est jamais adopté.
En conséquence, seul le vote à la majorité de l’article 26-4 alinéa 3 est utilisé : l’emprunt collectif à adhésion individuel.
Il s’agit d’un prêt collectif dans la mesure où le syndicat des copropriétaires est l’emprunteur.
Et d’une adhésion individuelle, seuls les copropriétaires souhaitant en bénéficier optent et deviennent les prêteurs.
De manière schématique deux produits (l’éco-PTZ copropriété et les prêts non réglementés) et deux acteurs (Caisse d’épargne IDF et DOMO FINANCE) se partagent aujourd’hui le marché.
Dans un objectif de massification de l’emprunt pour faire face au mur du financement une réforme vise à créer un emprunt collectif global sans adhésion individuel.
Il s’agit d’abord de la loi de finance 2024 qui a retenu l’amendement AMIEL.
Ce texte ne prévoit pas de système d’assurance ou de caution et se limite aux travaux d’économie d’énergie et le crédit à taux zéro.
Sur le même sujet, le projet de loi portant sur la rénovation de l’habitat dégradé prévoit un crédit plus étendu avec un mécanisme d’assurance, de caution et création d’un nouveau fonds emprunt.
L’article 26-4 III du projet prévoit :
« III. – L’assemblée générale peut voter à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernant les parties communes ou des travaux d’intérêt collectif sur parties privatives, prévus aux a à e du II de l’article 24 et au f de l’article 25, la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires pour le financement de ces travaux.
« À moins qu’il ne s’y oppose dans les conditions fixées au dernier alinéa du présent III, chaque copropriétaire est réputé avoir accepté de participer à ce mode de financement des travaux.
« Tout copropriétaire peut refuser de participer à l’emprunt sous réserve de notifier au syndic son refus dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale et de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de six mois à compter de la notification de ce procès-verbal. À défaut, le copropriétaire est tenu par l’emprunt. » ;
Si le copropriétaire ne se prononce pas, le silence vaut acceptation du crédit.
S’il refuse, le copropriétaire aura 6 mois pour payer le montant correspondant. On peut craindre de l’impayé.
L’enjeu de ce nouvel emprunt est notamment l’assurance et la caution : est-ce que ces derniers accepteront et à quel prix de couvrir ces emprunts alors que des copropriétaires sont déjà en situations fragiles ou d’impayé.
Il serait prévu un fonds de garantie pour la rénovation énergétique qui serait étendu à la rénovation des copropriétés en difficulté pour garantir les nouveaux prêts collectifs lorsqu’ils sont accordés à ce type de copropriétés (article 2 bis A nouveau du projet de loi).
En conséquence, tout dépendra de la manière dont les syndics, les banques, les assurances et l’État vont s’emparer de ces dispositifs pour proposer une offre adaptée au besoin et au mur du financement.