DPE et PPT : des travaux ou des procès ?

La loi dite « Climat et Résilience » du 22 août 2021 peut obliger non seulement le copropriétaire bailleur à réaliser des travaux mais également le syndicat de copropriétaires.

Des dérogations ont été prévues par le décret du 18 août 2023 afin d’exonérer un copropriétaire bailleur. Toutefois, en raison d’un calendrier incohérent, des conflits risquent éclater entre copropriétaire bailleur, locataire et syndicat.

Pourquoi le calendrier peut-il être jugé incohérent ?

– Le DPE collectif est obligatoire un an après le plan pluriannuel de travaux.
En effet, son adoption est prévue dès 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots, 2024 pour celles comportant entre 51 et 200 lots, et le 2025 pour toutes les autres. Pourtant l’adoption du projet de plan pluriannuel de travaux est réalisée « à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que du diagnostic de performance énergétique » (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Autrement dit, il est nécessaire de réaliser avant l’adoption du plan un DPE qui pourtant est obligatoire un an plus tard. En conséquence, nous recommandons de faire appel à un même acteur pour réaliser à la fois le PPPT et le DPE collectif afin d’obtenir un constat et un projet cohérent.
– D’autre part, le copropriétaire bailleur, se voit d’ores et déjà imposer des obligations au titre du DPE individuel alors que le DPE collectif n’a pas encore été adopté. Depuis janvier 2023 les logements dit G + sont considérés comme indécents, tous les G à compter de 2025, F en 2028 et E en 2034. Pourtant, le DPE collectif lui n’est obligatoire qu’à compter de 2024 pour les immeubles de plus de 200 lots, 2025 entre 50 et 200 et 2026 pour tous. On comprend que si un appartement est mal isolé cela peut provenir de la structure de l’immeuble, son isolation, l’étanchéité, de son ravalement… Néanmoins, le copropriétaire bailleur risque de se voir condamner en raison d’un défaut de réalisation des travaux non menés par le syndicat des copropriétaires. On recommande ainsi au syndicat de copropriétaires de se prononcer rapidement sur ces travaux d’efficacité énergétique pour éviter les conflits.

Quels conflits pourraient éclater entre copropriétaire bailleur, locataire et syndicat des copropriétaires ?

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit également vis-à-vis des copropriétaires et des tiers en raison des dommages causés ayant leur origine dans les parties communes. En conséquence, si en raison de l’état de la copropriété, le copropriétaire bailleur a vu son logement jugé indécent, il pourrait se retourner contre le syndicat des copropriétaires.
La responsabilité de ce dernier pourrait être aggravée s’il n’a pas mis au vote puis adopté les travaux de rénovation énergétique prescrits au titre du DPE collectif et du plan pluriannuel de travaux.
Toutefois, le copropriétaire bailleur pourrait se prévaloir vis-à-vis de son locataire de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article empêche le juge d’ordonner des mesures contre le copropriétaire bailleur s’il démontre que :
« malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux dans les parties communes et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal ».
À ce titre, l’article 3 du décret du 18 août 2023, n°2023-796 explicite des cas de dérogation par exemple :
– si les travaux nécessaires de rénovation énergétique font courir un risque de pathologie du bâti attesté par un homme de l’art ;
– en cas de refus de réaliser ces travaux nécessaires car les modifications ont fait l’objet pour ce motif d’un refus d’autorisation par une autorité administrative (ex : ABF refusant des travaux d’isolation par l’extérieur pour des immeubles haussmannien ou maisons à colombages).
Un nid à contentieux ?