Point sur les charges en copropriété

Les charges de copropriété sont au cœur de nombreux contentieux en copropriété. Des contestations peuvent en effet naître lors de leur vote ou de l’appel de charges effectué par le syndic. La loi du 10 juillet 1965 fixe en la matière des règles impératives qu’il peut être ici utile de rappeler et de détailler afin de mieux les comprendre et d’éviter ainsi de futurs conflits.

Définition des charges communes

Dans un premier temps, il convient de présenter ce que l’on entend par charges communes et ce que ces dernières comprennent. Une distinction doit être opérée entre deux types de charges à savoir :
– Celles relatives à la conservation,
à l’entretien et à l’administration des parties communes. Il s’agit des frais de maintenance de l’immeuble, afin de garder celui-ci en état. Les dépenses réalisées à titre d’exemple pour la réparation et la réfection du gros œuvre, des voies de circulation intérieure, des rampes d’accès, des gardes corps, des terrasses rentrent dans cette catégorie. On retrouve également les charges relatives au gardiennage de l’immeuble et celles d’entretien des espaces verts ou de nettoyage des parties communes. L’administration de l’immeuble recouvre notamment les impôts et les honoraires du syndic ainsi que les primes d’assurance de l’immeuble.
– Celles qui correspondent aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs. Il s’agira ici principalement des charges de chauffage, de réparation et d’entretien des ascenseurs, de VMC, de poubelles mais peuvent y être inclus d’autres éléments comme l’entretien des tapis par exemple ou les antennes de télévision collectives.

Les répartitions des charges

Les règles en la matière sont fixées à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit trois types de répartitions :
– Les charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes doivent être proportionnelles aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots c’est-à-dire aux tantièmes de copropriété.
– Celles qui sont entrainées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs vont être réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité que ces services ou éléments vont présenter pour les lots. Ce terme ne doit pas être confondu avec celui d’usage effectif. Un copropriétaire qui n’utilise pas le terrain de tennis de la copropriété auquel
il a accès devra néanmoins participer aux charges dès lors qu’il pourrait en avoir l’utilité. Les lots situés en rez-de-chaussée d’un immeuble ne comportant pas de sous-sol n’auront pas l’utilité d’un ascenseur et ne doivent donc pas participer aux charges de celui-ci.
– Le règlement de copropriété, de son côté, peut prévoir une répartition spécifique dans le cadre de la mise en place de parties communes spéciales. En vertu de l’article 6-2 dans la loi du 10 juillet 1965 mis en place par la loi ELAN « Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles ». Ces parties communes spéciales peuvent concerner certains lots dans un immeuble ou un bâtiment en son entier dans le cadre d’une copropriété en comprenant plusieurs.
Un quatrième cas peut être envisagé. Celui des parties communes à jouissance privative qui font naître des charges imputables uniquement aux copropriétaires bénéficiant du droit privatif comme en matière d’entretien des terrasses.

Le contentieux des charges de copropriété

Deux hypothèses principales peuvent être ici envisagées :
– Le non-respect, dans le règlement de copropriété, des règles d’ordre public prévues par la loi. Ces clauses sont réputées nulles mais doivent néanmoins faire l’objet d’une annulation par le juge.
À défaut, le syndic, garant du respect du règlement de copropriété, est tenu de les faire respecter. Il est intéressant de préciser qu’en vertu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, en cas d’annulation par le juge d’une clause du règlement prévoyant une répartition de charges illégale, la date d’application de la nouvelle répartition est reportée au 1er jour du nouvel exercice comptable suivant la date à laquelle la décision du juge est devenue définitive.
– En cas de vote en assemblée générale contraire aux dispositions du règlement de copropriété, dans l’hypothèse où ce dernier est conforme aux dispositions légales, cette résolution deviendra définitive à défaut de contestation dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée.
Chaque règlement étant propre à la copropriété qu’il sert, les contentieux en la matière risquent de rester nombreux.