Point d’étape sur la mise en conformité des règlements de copropriété

Les dernières modifications législatives et règlementaires en matière de copropriété ont rendu nécessaire une mise à jour des règlements de copropriété. Certaines adaptations sont même devenues obligatoires.
Parmi les derniers textes adoptés, la loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN a notamment tenté de préciser les notions de « partie commune spéciale » et de «partie commune à jouissance exclusive » et a inséré un article 6-4 dans la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
Afin de mettre leurs règlements de copropriété en conformité avec ces dispositions, les syndicats de copropriété se sont vus accorder, en vertu de l’article 209 de la loi ELAN, un délai de trois ans à compter de sa promulgation, soit jusqu’au 23 novembre 2021.
Dans sa préconisation n°13 du 16 octobre 2021, le GRECCO a identifié six différentes hypothèses dans lesquelles cette mise en conformité peut être rendue nécessaire à savoir :
– L’état descriptif de division comporte des lots qui comprennent des parties privatives auxquelles il est attaché un droit de jouissance privative sur une partie commune de l’immeuble. Par ailleurs, le règlement contient une clause aux termes de laquelle les titulaires de droit de jouissance privative supportent certaines charges.
– L’état descriptif de division comporte des lots qui comprennent des parties privatives auxquelles il est attaché un droit de jouissance privative sur une partie commune de l’immeuble (sans aucune mention dans le règlement de copropriété).
– Les parties communes à jouissance privative sont mentionnées dans un autre document que l’état descriptif de division et le règlement de copropriété.
– Le droit de jouissance privative figure uniquement dans les plans, annexés au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division.
– Le droit de jouissance privative sur une partie commune de l’immeuble a été acquis par prescription.
– L’état descriptif de division mentionne, comme constituant la partie privative d’un lot, un droit de jouissance privative, sans autre mention dans le règlement de copropriété.

Dans un précédent article nous attirions déjà l’attention des lecteurs sur le fait que ces dispositions n’allaient pas manquer de faire naître du contentieux et qu’elles nécessiteraient très certainement quelques éclaircissements.
Nous arrivons désormais à la date limite fixée par la loi et de nombreux règlements de copropriété n’ont toujours pas fait l’objet d’une adaptation. La doctrine et les praticiens continuent de lancer des alertes concernant les difficultés rencontrées en la matière.
La FNAIM a sollicité des précisions concernant l’application de ces textes. La crise sanitaire que nous rencontrons ayant, à de nombreuses reprises, empêché la tenue des assemblées générales en présence physique des copropriétaires, elle a également demandé un report de la date butoir.
Les textes prévoient l’inexistence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative en cas de refus de l’AG de mise en conformité du règlement ou si elle ne se prononce pas sur ce point. Se pose donc la question des conséquences pour les copropriétaires concernés. Vont-ils se voir dépossédés de ce droit ?Comment prendre en compte des charges spéciales sans parties communes spéciales ?
Un amendement présent à l’article 24 du projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale(dite « 4 D »), prévoit que : « L’article 6‑4 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’est applicable qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1erjuillet 2022.Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1erjuillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndicat des copropriétaires inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes ».
Ce texte, discuté devant le Sénat en juillet dernier, devrait passer devant l’Assemblée nationale d’ici peu. Son adoption définitive permettra de supprimer toute date butoir et, nous l’espérons, renforcera la sécurité juridique et le droit de propriété des copropriétaires.