De nouvelles règles en droit de la copropriété

La loi n° 2021-1 104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (JO 24/08/2021) apporte de nombreux changements dans les domaines de l’immobilier. Cette loi, dont l’ambition est d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, fixe des objectifs de rénovation énergétique de bâtiments et de lutte contre l’artificialisation des sols. Plusieurs dispositions visent les locations. L’une des principales consiste à qualifier d’indécent les logements très énergivores (les étiquettes G à compter du 1er janvier 2025, les F au 1er janvier 2028 et les E au 1er janvier 2034 pour la métropole et des dates différentes pour l’Outre-mer) et ainsi d’interdire leur mise en location. Nous allons néanmoins ici nous intéresser aux principales mesures impactant la copropriété à savoir le fonds de travaux et le Plan pluriannuel de travaux. La loi a procédé à la refonte des articles 14-1 et 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Le fonds de travaux

Le fonds de travaux pourra dorénavant financer l’élaboration du plan pluriannuel ou du diagnostic technique global (DTG), les travaux du plan pluriannuel, les travaux décidés en urgence par le syndic ou les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie. Ce qui signifie que les travaux d’amélioration, autres que les travaux de rénovation énergétique, ne pourront plus être financés par ce fonds. L’affectation de celui-ci se décide désormais suivant la majorité applicable aux travaux financés. De plus, lorsqu’un plan pluriannuel de travaux a été adopté, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus et à 5 % du budget prévisionnel. La loi supprime l’exonération de constitution d’un fonds de travaux dans le cas où le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 ans ou dans le cas des copropriétés de moins de 10 lots. Elle permet sa suspension par un vote en assemblée générale lorsque son montant excède 50 % du montant des travaux prévus dans le plan pluriannuel adopté et lorsqu’il excède le budget prévisionnel. Autre précision, ce fonds est « portable », cela signifie que les sommes versées sont définitivement attachées aux lots. En cas de cession, elles ne donneront pas lieu à remboursement par le Syndicat des copropriétaires (sauf accord amiable entre les acquéreurs et les vendeurs).

Le plan pluriannuel de travaux (PPT)

Ce plan pluriannuel de travaux qui devait constituer une mesure phare de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 avait néanmoins été abandonnée. Aujourd’hui intégrée dans loi climat et résilience, les copropriétés auront l’obligation de réaliser un PPT à l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble (actualisé tous les 10 ans).
Il comprendra (à partir d’une analyse du bâti et des équipements, du DPE et/ou du DTG s’ils existent) :
– La liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
– Une estimation du niveau de performance (au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation) qui pourrait être atteinte suite à la réalisation des travaux visés ci-dessus ;
– Une estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation ;
– Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les dix prochaines années.
Par contre, il ne sera pas nécessaire de le mettre en place si un DTG qui ne révèle aucun besoin de travaux sur 10 ans a été réalisé. Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour les modalités d’élaboration du plan pluriannuel (vote à la majorité de l’article 24) et présenter le projet de plan à l’assemblée générale suivante ou, s’il y a des travaux prescrits, proposer à l’ordre du jour l’adoption de tout ou partie des travaux (vote à la majorité de l’article 25). Si ces travaux ne sont pas approuvés lors de l’assemblée, alors le syndic devra présenter la résolution à chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes. Il est à noter que l’autorité administrative pourra demander à tout moment au syndic de lui transmettre le PPT adopté pour la copropriété.
Les dispositions relatives au fonds de travaux et au PPT entreront en vigueur de manière progressive, en fonction de la taille des copropriétés et ce à partir du 1er janvier 2023 (le 1er janvier 2023, pour les copropriétés de plus de deux cents lots principaux ; le 1er janvier 2024, pour celles entre cinquante et un et deux cents lots principaux ; le 1er janvier 2025, pour les copropriétés comprenant au plus cinquante lots principaux).