Eco-rénovation des copropriétés : Pourquoi ? Comment ? Quels bénéfices ?

Sous un vocable parfois « fourre-tout », l’éco-rénovation d’une copropriété est d’abord l’occasion de se poser des questions de fond sur les matériaux et les équipements techniques, avec une réflexion sur le cycle de vie, le coût immédiat mais aussi le coût global.

L’écologie est une science noble trop souvent dévoyée pour des raisons purement commerciales. Le « green-washing » est une réalité qui n’a pas oublié d’investir le monde de la construction. Depuis plusieurs années, nombre de produits et d’équipements techniques se disent « écologiques ». Pour réaliser la véritable éco-rénovation d’une copropriété, il est indispensable de dépasser le discours commercial, de rester lucide et rationnel, d’appréhender de façon globale les projets, les produits et les techniques, tant au niveau de leurs prestations immédiates que de leur pertinence dans la durée.
Informer, expliquer, convaincre… Le décalage reste important, entre les atouts réels des produits et équipements dits « écologiques », et leur perception par le grand public. Le raisonnement vaut dans les deux sens, entre ceux qui sont convaincus d’avance, et ceux plus dubitatifs, voire qui ignorent tout de ces évolutions et des choix possibles. D’où la nécessité d’informer de la façon la plus rationnelle possible, de remettre en question certaines idées reçues et de rester dans une démarche pragmatique. Cette phase est d’autant plus incontournable qu’elle conditionne in fine le vote du projet par la copropriété.
Aborder l’éco-rénovation implique d’abord d’expliquer le concept de coût global, en prenant par exemple le cas de l’isolation par l’extérieur, mais d’autres approches sont possibles. En restant sur cet exemple, plusieurs techniques d’isolation par l’extérieur permettent d’obtenir des performances thermiques proches, pour des coûts immédiats qui peuvent être très différents. Concrètement, un enduit mince sur isolant sera économique à la pose et thermiquement performant, mais il sera moins durable et nécessitera des ravalements périodiques, comparativement à un revêtement en pierre mince, plus coûteux à la pose, mais très durable et nécessitant peu de maintenance dans la durée. Ces raisonnements doivent être à la base d’un projet d’éco-rénovation. Il faut prendre en compte les matériaux, leur origine, l’impact environnemental des phases de leur fabrication, mais aussi et surtout leur durabilité. Il faut également communiquer sur le fait qu’un matériau issu de la nature n’est pas toujours la panacée, on peut citer l’exemple de l’amiante, produit on ne peut plus naturel… Pourtant, malgré tous les argumentaires et sensibilisations possibles, les copropriétaires votent d’abord… un budget, et ne sont pas toujours sensibles à l’argument de matériaux plus sains, à l’installation d’équipements moins énergivores, à l’argument primordial du coût global.

L’importance (ou pas) du cycle de vie

Une éco-conception sérieuse implique aussi de prendre en compte le cycle de vie des produits et des différents équipements retenus. Prendre en compte le cycle de vie, c’est intégrer l’ensemble des impacts environnementaux d’un produit ou d’un équipement, de sa conception à son recyclage en fin de vie. Là encore, certaines affirmations devenues « parole d’évangile » doivent être nuancées. Prenons l’exemple du béton ou de la terre cuite. Ces matériaux sont mauvais en termes d’impact écologique au moment de leur fabrication. Ils puisent dans les ressources naturelles, granulats pour les bétons et argile pour la terre cuite, et nécessitent de faire appel à des moyens de transformation coûteux en énergie (chauffage). À l’inverse, leur durabilité est très importante et se traduit en décennies, voire en siècles dans certains cas de figure. Les calculs de cycle de vie, basés sur une durée de vie de 50 ans, faussent le résultat final et pénalisent « officiellement » ces produits et systèmes qui s’en sortent finalement plutôt bien dans la réalité. Autre lieu commun, construire en bois est écologique. Ce peut être vrai… ou faux. Le bois se régénère naturellement et capte le CO2. Le bois destiné à la construction peut être issu de forêts locales et régionales (mais pas toujours), ce qui limite les transports, les consommations d’énergies fossiles, les pollutions et les émissions de CO2. La construction bois nécessite peu de fondations (donc moins de béton) et relativement peu de matériel mécanisé sur chantier. Le bois présente également des qualités naturelles d’isolation, à condition qu’il soit utilisé sous la forme de bois massif. Une structure à ossature bois, qui ne comprend environ que 10 % de bois massif, n’est ni plus ni moins isolante qu’une construction en maçonnerie, à épaisseur égale d’isolant. Construire en bois est donc particulièrement intéressant lorsque les délais sont réduits, les accès de chantier compliqués, en surélévation pour limiter le poids, mais également dans une recherche de chantiers propres, peu bruyants et sans poussières. Cette première partie de « cycle de vie » est donc particulièrement positive. A contrario, le bois nécessite un entretien régulier dans la durée, au plan esthétique, mais surtout vis-à-vis de la protection contre l’humidité, les champignons et les termites. Les traitements contre ces attaques sont efficaces, mais doivent être régulièrement renouvelés. Sur 50 ans, il n’est pas certain que le bilan du cycle de vie de ces matériaux, soit aussi positif que les discours officiels veulent le laisser croire.

La difficile équation financière des énergies renouvelables

Parce qu’ils ont vu des reportages à la télévision ou lu des articles dans des magazines, nombre de copropriétaires veulent produire de l’eau chaude sanitaire à l’aide de capteurs solaires, et de l’électricité avec des panneaux photovoltaïques. L’idée est bonne dans le principe, et particulièrement pour les immeubles équipés de toitures-terrasses, qui offrent des surfaces importantes inutilisées. Dans la réalité, et sans le recours à des aides diverses, ces investissements peuvent être difficiles à amortir dans un délai raisonnable. Les gestionnaires d’installations de génie thermique ne s’y trompent pas, car, passé un délai de dix ans, ils constatent que le vieillissement du matériel implique des coûts d’entretien en augmentation, au point de ne jamais pouvoir amortir l’installation. Ce délai représente également un frein pour les copropriétaires, qui hésitent à investir dans des équipements au temps de retour long. On atteint là les limites entre les intentions et la réalité. Une majorité de copropriétaires est d’accord dans le principe pour investir dans les énergies renouvelables, mais hésite à franchir le pas, dès lors que les chiffres annoncent une réalité moins attractive. Chaque copropriété est néanmoins spécifique, et tout projet d’équipement doit être étudié en fonction de la configuration des lieux. Toujours à titre d’exemple, installer une chaudière bois automatisée peut être très rentable dans des régions forestières et dès lors que l’on dispose de surfaces de stockages suffisantes, c’est par contre une piste impensable en centre-ville, sauf exception. À l’heure où l’État met la pression pour éradiquer les chaudières fioul, leur remplacement par des énergies moins polluantes et/ou renouvelables doit être étudié au cas par cas. Les pompes à chaleur air/eau ou eau/eau ont le vent en poupe, elles peuvent être une excellente alternative au fioul, sous réserve de retenir des équipements ayant fait leurs preuves et parfaitement adaptés aux contraintes climatiques de la région.

Un isolant doit d’abord… isoler

Il existe d’innombrables matériaux isolants, de toutes natures et de toutes performances, tous ne répondent pas aux mêmes critères et certifications. C’est pourquoi, la certification indique un gage de qualité et de sérieux. De plus, on n’isole pas forcément avec les mêmes matériaux dans le sud que dans le nord de la France, car les objectifs recherchés ne sont pas forcément les mêmes. On va par exemple privilégier dans le sud les isolants plus denses pour améliorer le déphasage et garantir un confort d’été suffisant. Le fait d’isoler vise à plusieurs objectifs et résultats : économies d’énergie, confort… et écologie. Les isolants dits « bio-sourcés » (laine de chanvre, laine de bois, laine de mouton, plume d’oie…) connaissent depuis plusieurs années un succès qui ne se dément pas. Leur fabrication est généralement vertueuse, ils sont thermiquement comparables à ce que peuvent offrir les laines minérales courantes, ce qui est logique du fait de leur constitution fibreuse. Au plan thermique, les performances annoncées varient de 0.040 à 0,080 W/m°C (coefficient de conductibilité thermique), sachant que des isolants à cellules fermées, comme par exemple les mousses polyuréthannes, apportent des performances plus élevées, de l’ordre de 0,025 W/m°C. Au plan acoustique, les isolants bio-sourcés sont bien placés par rapport aux mousses à cellules fermées, et là encore dans la moyenne des isolants fibreux. Les usages sont identiques à ceux des isolants traditionnels. Les isolants conditionnés en vrac peuvent être répandus ma¬nuellement ou encore par soufflage ou par injection à l’aide d’une machine adaptée. Les isolants constitués de panneaux rigides et en rouleaux se posent comme tous les isolants classiques, derrière des doubles cloisons, entre deux plaques de plâtre dans le cas de cloisonnements à ossature métal, en doublages, sous rampant en combles, en plafonds, etc.

Financement : une multiplicité d’aides à tous les niveaux

À l’automne 2020, le plan de relance présenté par le gouvernement intègre l’amélioration énergétique des logements. Un budget de 6.7 milliards d’euros est ainsi dégagé pour les logements privés, les bâtiments publics et les logements sociaux. Pour l’État, le but est d’atteindre d’ici 2050 un parc rénové au niveau BBC (bâtiment basse consommation), avec la volonté d’éradiquer dans un premier temps les bâtiments qualifiés de « passoires thermiques ». L’État pousse logiquement à des projets de rénovation globale, qui intègrent l’enveloppe (murs, planchers, plafonds, menuiseries…) et les équipements (chauffage, production d’eau chaude sanitaire, ventilation…). À noter néanmoins que les différentes aides ne font pas de véritable différence entre les matériaux « classiques » et les matériaux « écologiques », l’important étant le niveau de performance atteint en termes de résistance thermique pour les isolants. Au cœur de ce dispositif, la plateforme « MaPrimeRénov », (budget prévu pour 2021 : 1,7 milliard d’euros), est conçue pour permettre aux copropriétaires d’être financièrement aidés pour l’ensemble des travaux d’amélioration énergétique, avec une volonté de simplification et d’interlocuteur unique. Le nombre de dossiers traités à ce jour montre un vrai succès, avec le risque que le budget prévu soit épuisé avant la fin de l’année 2021.
Ma Prime Rénov’Copropriété peut couvrir jusqu’à 25 % du montant global des travaux, dans la limite de 15 000 € par lot, ce qui équivaut à une aide maximale de 3 750 € par logement. Cette aide est versée au syndicat des copropriétaires, indépendamment des situations individuelles des copropriétaires et du statut d’occupation des logements. Le plan de relance élargit également Ma Prime Renov’ aux propriétaires occupants et bailleurs. Dans ce cas de figure, le montant et les travaux éligibles varient selon le revenu fiscal du foyer, les propriétaires bailleurs « aisés » ne peuvent pas de ce fait en bénéficier. Le demandeur doit également être pleinement propriétaire de son logement, ce qui implique que ces aides ne sont pas accessibles aux SCI, aux usufruitiers, aux nus-propriétaires et aux indivisaires. Pour les copropriétés en difficulté, une aide complémentaire de l’Anah d’un montant de 3 000 € par logement, peut être accordée lorsque la copropriété présente un taux d’impayé supérieur à 8 %, et/ou si elle est située dans un quartier classé « en renouvellement urbain (NPNRU) ». Parallèlement, plusieurs bonus peuvent s’ajouter à cette aide. Par exemple, si les travaux permettent d’améliorer le DPE d’une copropriété classée F ou G, un bonus de 500 € par logement sera versé. Un autre bonus « bâtiment basse consommation (BBC) » de 500 € par logement sera accordé si les travaux permettent d’atteindre l’étiquette énergie B ou A, un niveau plus difficile à atteindre, sauf à engager des travaux de rénovation lourde.

À qui faire appel ?

Un tel projet nécessite plus que jamais de faire appel à des spécialistes de l’éco-construction, qu’ils soient architectes, économistes de la construction ou bureaux d’études orientés « éco-conception ». La copropriété qui souhaite s’engager dans ce type de démarche doit prendre conscience que le montage du dossier sera long et semé d’embûches, essentiellement administratives, dès lors qu’elle souhaite obtenir des aides, le plus souvent incontournables pour arriver à une équation économique acceptable. Il faut également « faire avec » les variations des différentes aides et subventions, qui manquent de stabilité dans la durée, voire qui peuvent être supprimées d’une année sur l’autre. L’ensemble de ces contraintes implique enfin une association durable et une bonne entente entre les différents acteurs : le syndic, le syndicat de copropriétaires, la maîtrise d’œuvre… l’expérience montrant souvent un délai de 3 à 4 ans entre « la décision de faire » et le début effectif des travaux.

Gérard Guérit

« Maintenir à jour régulièrement ses compétences et connaissances », Benoit Fauchard Délégué général Fnaim

« À l’heure où les métiers de l’immobilier se complexifient et l’exigence de qualité de la part des consommateurs s’accroît, la Fnaim considère qu’il est impératif pour les professionnels de se former et de maintenir à jour régulièrement leurs compétences et connaissances. Jusqu’à la loi Alur, seuls les adhérents de la Fédération, suivis par quelques grands acteurs du secteur, s’imposaient cette discipline. Nous avons su convaincre les pouvoirs publics que la formation était essentielle. Depuis l’instauration de la loi Alur, le législateur impose que tout nouvel entrant dans la profession suive un stage de formation pour connaître les fondamentaux du métier, et qu’un « passeport compétence » soit instauré, par le biais de la formation continue qui vaut droit d’exercer. Dans la poursuite de cette démarche, la Fnaim a mis en place en 2 019 la première filière éco-rénovation en copropriété au sein de son école. L’objectif est de donner aux syndics qui gèrent les copropriétés, au travers d’une formation pratico-pratique, élaborée à base d’études de cas, des textes réglementaires…, tous les outils nécessaires à la conduite d’un projet d’éco-rénovation à travers un parcours s’articulant en trois journées. À l’issue des trois jours, la personne qui a suivi cette formation doit être capable d’analyser une problématique technique et de comprendre les travaux nécessaires à engager : organisation de la gestion technique des immeubles, différents instruments de la décision d’une rénovation : cadre légal, diagnostic de performance énergétique, audits énergétiques… Cette formation est destinée à toutes les professions de syndic de copropriété : responsables, gestionnaire, etc. Elle est financée par le programme Expertise Rénovation Copropriété PRO-FOR-07 du Ministère de la Transition écologique et solidaire ».

Produits

Système d’isolation extérieure par enduit mince sur isolant

StoTherm Classic est un système d’ITE avec enduit mince sur isolant, idéal pour la construction neuve et ancienne. Il peut être appliqué sur des murs en béton, brique silico-calcaire, brique ou béton cellulaire. Ce système est composé d’un enduit de marouflage organique fibré (StoArmat Classic plus sur PSE), avec armature (Sto-fibre de verre), appliqué sur un isolant en PSE contenant des particules de graphite (Sto-Panneau Isolant Top31 et fixé par mortier-colle ou mécaniquement sur le support. Il est aussi recouvert d’un enduit de finition (Stolit), RSE (StoSilco Fill) ou briquettes de parements (Sto-Briquette de Parement).

Système d’isolation par l’extérieur en pierre mince

Le parement de façade décoratif en pierre naturelle chez Labelfaçade laisse au concepteur un large choix, aussi bien pour les couleurs, les teintes, la finition ou l’aspect. La pierre agrafée peut être en effet naturelle, flammée, sablée, brossée, vieillie, adoucie, polie, layée ou encore bouchardé en fonction de vos goûts. La mise en œuvre du système de fixation de parement V-ClipⓇ permet une isolation thermique par l’extérieur optimisée. En effet, les attaches V-ClipⓇ acceptent une épaisseur d’isolant pouvant aller jusqu’à 45 cm. Il s’agit donc d’une solution idéale dans le cadre d’une construction, mais également pour des travaux de ravalement de façade.

Bardage en bois

Le fabricant Accoya annonce pour ce produit une stabilité et une durabilité supérieures avec la beauté du bois naturel. Les performances de ce bardage en matière de durabilité sont présentées comme les meilleures au monde, un bardage susceptible de rester exempt de toute déformation visible pendant toute sa durée de vie, ce qui signifie moins de travaux de remise en état par rapport au revêtement classique. Un choix rentable pour des performances durables, avec une garantie de 50 ans à la clé.

Capteurs solaires

Installateur de capteurs solaires pour production d’eau chaude sanitaire Sys ENR installe des capteurs solaires thermiques destinés à tous types de bâtiments pour lesquels la production d’eau chaude est collective. Selon l’ADEME, le solaire satisfait 40% à 60% des besoins en eau chaude d’un bâtiment d’habitat collectif. Dans le collectif, le solaire thermique dispose d’aides qui le rende compétitif par rapport aux autres sources d’énergie. La plupart des installations Sys E.N.R concernent la production d’ECS pour des logements collectifs ou des bâtiments accueillant du public. L’entreprise effectue aussi des opérations de maintenance pour des syndicats de copropriétaires ou pour des habitats collectifs avec le groupe Engie.

Fabricant de capteurs à tubes sous vide pour production d’eau chaude sanitaire
Viessmann propose des absorbeurs à revêtement très sélectif qui capturent une quantité particulièrement importante d’énergie solaire et assurent ainsi un rendement élevé. Ces systèmes sont particulièrement adaptés au logement collectif. L’emploi de tubes sous vide garantit en outre une isolation thermique d’une remarquable efficacité. Ainsi, on ne relève pratiquement aucune perte entre les tubes de verre et l’absorbeur – en conséquence, ces capteurs sont en mesure de convertir un rayonnement solaire même faible en chaleur utile.

Chaudière bois automatisée

Les chaudières à bois déchiquetés Powerchip de Guntamatic avec leur technologie de la grille à gradins marient une rentabilité optimale et des émissions au niveau le plus bas. Selon l’homologation et le modèle, elles peuvent être commutées sur d’autres combustibles comme les granulés de bois, le miscanthus et les végétaux énergétiques. L’automatisation concerne également le nettoyage. Une vis sans fin transporte les cendres de la grille en gradins auto-nettoyante dans le conteneur à cendres sur roulettes de grande capacité.

Pompe à chaleur air/eau

Pompe à chaleur air/eau Altherma 3H HT de Daikin est présenté par le fabricant comme le meilleur de la pompe à chaleur Air-Eau. Elle profite d’un très faible impact sonore (32 dB (A) à cinq mètres), d’une unité extérieure discrète, d’un système inverter (rafraichissement en été) et d’une technologie qui permet le pilotage à distance via un Smartphone. Une option permet de prolonger la garantie jusqu’à 10 ans.

Pompe à chaleur géothermique pour grandes copropriétés

Vitocal 300 w Pro de Viessmann est une pompe à chaleur eau glycolée/eau, monocellulaire et bi-cellulaire. La puissance calorifique varie de 112 à 290 kW, avec un maximum de 1450 kW en cascade. Le fabricant met en avant de faibles coûts d’exploitation grâce à des coefficients de performance élevés, ainsi qu’un faible niveau de bruit et de vibrations grâce à une conception d’appareil optimisée du point de vue acoustique. Il met également en exergue de faibles coûts d’exploitation avec une efficacité maximale à chaque point de fonctionnement.

Isolant en laine de chanvre

Biofib’Trio de Biofib est une alliance inédite de fibres de chanvre, coton et lin, offrant une isolation thermo-acoustique de qualité. Les panneaux semi-rigides Biofib’Trio (disponibles en épaisseurs allant de 45 à 200 mm) ou rouleaux, sont spécialement adaptés pour une isolation écologique et « tout confort » de l’habitat, avec des performances thermiques certifiées ACERMI. Cet isolant est également conçu pour une grande résistance (humidité, rongeurs, feu…) et une importante longévité.

Isolant en laine de bois

Steico Intégral de Steico est un panneau isolant en fibre de bois utilisable en pare pluie sous toiture et bardage ainsi qu’en support d’enduit extérieur. Ce matériau est très ouvert à la diffusion de vapeur d’eau pour améliorer le confort hygrothermique lors de travaux de rénovation, il apporte une isolation performante en hiver comme en été. La conductivité thermique est de 0.042 W/(m.k), la résistance thermique est de 2.5 m2.K/W, la densité : 140 kg/m3.

Fenêtre PVC

A l’appui de son expertise en rénovation de copropriété, Lorenove Grands Comptes propose une solution idéale pour la rénovation des menuiseries des copropriétés, avec la gamme PVC Evasion. Avec ses lignes, au choix, contemporaines galbées ou plus traditionnelles moulurées et ses performances thermiques optimales, la ligne de fenêtres PVC « Evasion » fait partie des incontournables de Lorenove Grands Comptes. Son style épuré et son large choix de coloris lui permettent de s’adapter à toutes les façades. Elle se caractérise également par d’excellentes performances énergétiques (Uw = 1,3 W/m².K – Sw = 0,44 – TLw = 56 %).